De ontwikkelingen op het gebied van huurrecht gaan razendsnel. Zo zijn er dit jaar enkele nieuwe wetten en regels in werking getreden op het gebied van huurrecht. In het onderstaande vind je een overzicht van de belangrijkste nieuwe wet- en regelgeving voor de praktijk van dit jaar. Zo kom je te weten wat deze recente veranderingen voor jou betekenen.
Wet vaste huurcontracten
De afgelopen jaren werd er steeds vaker gebruikgemaakt van tijdelijke huurcontracten, waardoor huurders minder zekerheid hadden over hun woonsituatie. Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024, wordt een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst is slechts nog mogelijk onder specifieke voorwaarden.
Waar tijdelijke huurcontracten vóór 1 juli 2024 gemakkelijk konden worden afgesloten voor een periode van maximaal twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen), worden deze mogelijkheden aanzienlijk ingeperkt. Hoewel de Wet vaste huurcontracten huurders meer zekerheid biedt, brengt het voor verhuurders een aantal uitdagingen mee. De flexibiliteit om tijdelijke huurcontracten af te sluiten wordt beperkt, waardoor verhuurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst rekening moeten houden met de langdurige gevolgen. In het geval van een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben verhuurders namelijk een wettelijke opzeggingsgrond nodig om de huurovereenkomst rechtsgeldig te kunnen opzeggen.
Bestaande tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, blijven onder de oude regels vallen tot het einde van hun looptijd. Enkel voor specifieke doelgroepen - zoals bepaald in de wet - zal de tijdelijke verhuur van woonruimte nog mogelijk zijn. Denk hierbij aan de verhuur van kamers aan studenten of bij verhuur van zorgwoningen. Benieuwd in welke situaties tijdelijke verhuur van woonruimte nog meer mogelijk is? Neem gerust contact met ons op.
Wet betaalbare huur
Op 26 april 2024 schreef mijn collega Sharbel Goriya al in zijn blog dat de Wet betaalbare huur door de Tweede Kamer is aangenomen. Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Dat betekent dat verhuurders er rekening mee moeten houden dat huurders vanaf 1 juli 2024 een beroep kunnen doen op deze wet. Deze wet zorgt ervoor dat huurders een betaalbare huurwoning kunnen krijgen waarbij de huurprijs aansluit op de kwaliteit van de woning.
Hoe werkt dit precies?
Elke woning of kamer krijgt punten toegewezen op basis van de kwaliteit, zoals voor de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de keukenvoorzieningen en of er een balkon of tuin is. Deze punten – die de kwaliteit van een woning weerspiegelen – bepalen de maximale huurprijs. Voorheen gold deze regeling alleen voor sociale huurwoningen. Die puntengrens met een daarbij horende maximale huurprijs wordt met de invoering van de Wet betaalbare huur verhoogd naar 186 punten. Hierdoor ontstaat een nieuwe categorie woningen, de zogenaamde middenhuur. Hier hoort een maximale middenhuurgrens bij van € 1157,95 (prijspeil 1 januari 2024). Er komen hierdoor meer woningen beschikbaar met een wettelijk gereguleerde, betaalbare huurprijs. Beschikt de woning op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) over meer dan 186 punten, dan valt de woning onder de vrije sector. Voor de vrije sector geldt geen maximale huurprijs. Het staat de verhuurder dan dus ook vrij zelf de hoogte van de huurprijs vast te stellen.
Huurders met een bestaande huurovereenkomst – die vóór 1 juli 2024 is afgesloten – met een op het nieuwe WWS gebaseerde puntenaantal tot en met 143 punten, hebben vanaf 1 juli 2025 recht op verlaging van de huurprijs naar de daarbij behorende maximum huurprijs. Als verhuurder krijg je bij een bestaande huurovereenkomst nog één jaar de tijd om de huurprijs te verlagen naar het maximumbedrag behorend bij het nieuwe WWS. Als de verhuurder de huurprijs niet binnen deze periode verlaagt, dan kan de huurder vanaf 1 juli 2025 naar de Huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen of de gemeente vragen om handhaving.
Verhuurders van woningen met 186 punten of minder moeten zich bij nieuwe huurovereenkomsten – die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten – dus houden aan de daarbij behorende maximale huurprijs. Als verhuurders zich niet aan dit huurprijzenplafond houden, riskeren zij een bestuursrechtelijke boete die kan oplopen tot € 100.000,-. Verhuurders zijn vanaf 1 januari 2025 verplicht bij een nieuwe huurovereenkomst de puntentelling opnemen. Op deze manier is veiliggesteld dat de huurder op de hoogte is van de maximaal geldende huurprijs.
Wet goed verhuurderschap
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. In mei 2023 brachten we jullie al middels onze blog op de hoogte wat deze wet voor jouw organisatie betekent. Op 1 januari 2024 zijn enkele aanvullende bepalingen ingetreden. Om misstanden bij verhuur van woon- en verblijfsruimten tegen te gaan, introduceert deze wet een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels waaraan alle verhuurders en verhuurbemiddelaars zich moeten houden.
De regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars gaan met name over:
- Borg: de borg mag maximaal twee (2) maanden kale huur bedragen;
- Bemiddelingskosten: de verhuurder draagt deze kosten indien hij deze bemiddelaar inschakelt;
- Intimideren en discrimineren: de verhuurder mag de huurder niet intimideren door bijvoorbeeld te dreigen de huurovereenkomst te beëindigen. Daarnaast dienen verhuurders en verhuurbemiddelaars een werkwijze te hebben bij het openbaar aanbieden van een huurwoning om woondiscriminatie tegen te gaan;
- Rechten en plichten huurder: de verhuurder moet bij het sluiten van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeren over zijn rechten en plichten;
- Schriftelijk: de verhuurder is verplicht alle afspraken over de huur schriftelijk in een huurovereenkomst op te nemen;
- Servicekosten: de verhuurder mag geen onredelijke servicekosten in rekening brengen en mag alleen daadwerkelijk gemaakte kosten doorberekenen via de servicekosten;
- Verhuurvergunning: gemeenten kunnen een verhuurvergunning voor woon- of verblijfsruimten verplicht maken;
- Bij verhuur aan een arbeidsmigrant gelden extra regels:
De verhuurder moet de huurovereenkomst los van de arbeidsovereenkomst vastleggen;
De verhuurder moet de informatie over de algemene rechten en plichten van de huurder aan de huurder aanbieden in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt of waar hij de voorkeur aan geeft.
Gemeenten mogen handhaven indien verhuurders en/of verhuurbemiddelaars zich niet aan bovenstaande regels houden. In dat geval kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen of in het uiterste geval zelf de woning in beheer nemen. Vanaf 1 januari 2024 heeft elke gemeente een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Huurders of woningzoekenden kunnen hier terecht met vragen of klachten over het gedrag van hun verhuurder als dat in strijd is met één van de hiervoor genoemde regels uit de Wet goed verhuurderschap.
Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, die oorspronkelijk werd ingevoerd als tijdelijke maatregel, is verlengd. Dit betekent dat er tot 1 mei 2029 een grens zit aan de maximale huurstijging in de vrije sector. Het is verhuurders toegestaan om de huur jaarlijks te verhogen met maximaal inflatie + 1% óf COA-loonontwikkeling + 1%. Het laagste percentage geldt en wordt jaarlijks bekendgemaakt.
Deze wet is van toepassing op zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten. Als een huurovereenkomst een afspraak bevat die een hogere huurverhoging toestaat dan deze wet, dan is die afspraak ongeldig (zolang deze wet van kracht is). Enkel de maximale huurverhoging, krachtens deze wet is toegestaan.
De wet wordt niet alleen verlengd, maar zorgt ook voor een verdere beperking van de rechten van verhuurders bij gemiste huurverhogingen. Een verhuurder mag een gemiste huurverhoging alleen nog doorvoeren als hij de huurder hier jaarlijks over heeft geïnformeerd. In dat geval mag de verhuurder maximaal de gemiste huurverhogingen van de laatste twee jaar doorvoeren. Heeft de verhuurder de huurder niet jaarlijks geïnformeerd, dan mag hij slechts de gemiste huurverhoging van het afgelopen jaar doorvoeren.
Meer weten?
Bij vragen of onduidelijkheden over de nieuwe wet- en regelgeving is het raadzaam om juridisch advies in te winnen. Voor verhuurders is het belangrijk om hun verhuurbeleid tijdig aan de nieuwe wetgeving aan te passen. De huurrecht advocaten van JPR advocaten staat klaar om je te begeleiden bij deze overgang en je te helpen om binnen het nieuwe wettelijke kader te opereren.
Paul Schepel
Geert Steenmeijer