De Hoge Raad geeft verhuurders duidelijkheid: afspraken over het gebruiken van een woning is toch geen huurovereenkomst

Soms spreken partijen af dat iemand een woning in gebruik mag nemen en daarvoor een vergoeding moet betalen. Vaak begint dit al te lijken op een huurovereenkomst. Er is namelijk sprake van een huurovereenkomst als er een tegenprestatie wordt betaald voor het gebruiken van de woning. De gebruiker van de woning kan in dat geval naar de rechter stappen om te laten bepalen dat de afspraak tussen partijen eigenlijk een huurovereenkomst is. Dit heeft tot gevolg dat de huurder bepaalde rechten toekomt en dat de huurder beschermd wordt, nadelig dus voor de verhuurder. De Hoge Raad heeft op 31 januari 2025 juist geoordeeld dat geen sprake was van een huurovereenkomst. In deze blog leggen we de zaak graag uit. 

Waar gaat het over?

De Hoge Raad heeft op 31 januari 2025 een arrest gewezen over hoe afspraken tussen een woningcorporatie en gebruikers van een woning moeten worden uitgelegd. In deze zaak huurde een vrouw een woning van een woningcorporatie. De twee volwassen kinderen van de vrouw woonde bij haar in. De vrouw overleed gedurende de looptijd van de huurovereenkomst en haar kinderen hebben naar aanleiding hiervan met de woningcorporatie een paar afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Zo is afgesproken dat de kinderen de woning voor een bepaalde tijd mogen gebruiken, maar dat zij geen huurders zijn. De woningcorporatie gedoogt dat de kinderen de woning gebruiken als zij een vergoeding, die even hoog is als de huurprijs, voor het gebruik van de woning zouden betalen. Ook is afgesproken dat de kinderen niet in aanmerking komen voor voortzetting van de huurovereenkomst van hun moeder in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW. Dit artikel regelt dat de bewoners na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst kunnen voortzetten wanneer aan bepaalde (strikte) voorwaarden is voldaan. Tot slot is afgesproken dat de kinderen niet naar de rechter zullen gaan om toch het voortzetten van de huurovereenkomst van hun moeder af te dwingen. Vervolgens zijn deze afspraken nog eenmaal verlengd voor een bepaalde periode. 

Toch zijn de kinderen naar de rechter gegaan. Niet omdat zij vinden dat zij recht hebben op een voortzetting van de huurovereenkomst van hun moeder, maar omdat zij vinden dat de afspraken die zij zelf hebben gemaakt met de woningcorporatie moeten worden bestempeld als een huurovereenkomst. 

Meer weten over het huurrecht? 

Wil je meer weten over huurovereenkomsten of andere zaken binnen het huurrecht? Wouter denkt graag met je mee.

Contact opnemen

Wat vindt de Hoge Raad?

De rechtbank was het eens met de kinderen: het is inderdaad een huurovereenkomst. Het gerechtshof was het eens met de woningcorporatie: het is geen huurovereenkomst. Vervolgens heeft de Hoge Raad zich over het geschil gebogen. De Hoge Raad is het met het gerechtshof eens: de afspraken kunnen niet worden gezien als een huurovereenkomst. De Hoge Raad stelt vast dat de kinderen geen beroep doen op het recht om de huurovereenkomst van hun moeder voort te zetten, maar dat de kinderen vinden dat de afspraken die zij zelf hebben gemaakt met de woningcorporatie moeten worden gezien als een nieuwe huurovereenkomst, met de daarbij behorende huurbescherming. 

De Hoge Raad oordeelt dat eerst moet worden gekeken welke rechten en plichten partijen zijn overeengekomen. Dit moet worden gedaan aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Daarbij kijkt de rechter naar de betekenis die partijen aan de afspraken gaven en wat zij over en weer van elkaar mochten verwachten. De Hoge Raad is het met het gerechtshof eens dat partijen niet hebben afgesproken dat de woning tegen een prijs ter beschikking wordt gesteld aan de kinderen. Partijen hebben slechts afspraken gemaakt over de termijn waarop de kinderen uit de woning moeten zijn en dat tijdens die periode een vergoeding betaald moet worden. Hoewel de afspraken wel gelijkenissen tonen met een huurovereenkomst, zijn die gelijkenissen niet genoeg om huurbescherming van de kinderen te rechtvaardigen. Volgens de Hoge Raad zijn de afspraken tussen de kinderen en de woningcorporatie dus niet te kwalificeren als een huurovereenkomst. 

De Hoge Raad bevestigt hiermee dat maatwerk zonder het risico op een huurovereenkomst mogelijk is.

Neem contact op met JPR

Heb je nog vragen of wil je advies over het huurrecht? Wouter vertelt je er graag meer over!

Deze blog is geschreven in samenwerking met Julika Corbeek.