Nieuw arrest voor de beëindiging van een huurovereenkomst bij sloop

De Nederlandse woningmarkt is in beweging. Naast het bouwen van duizenden woningen, wordt de Nederlandse woningvoorraad grootschalig verduurzaamd. Dit gebeurt bijvoorbeeld door het uitvoeren van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden.

In sommige gevallen kan het lonen om woningen te slopen in plaats van grootschalig te renoveren. Daaraan kunnen duurzaamheidsoverwegingen of financiële motieven ten grondslag liggen, maar ook andere motieven. Denk bijvoorbeeld het verbeteren van de leefbaarheid in de buurt of het verbeteren van de sociaaleconomische status van een wijk. Echter, slopen heeft grote gevolgen voor de huidige bewoners. Een slooptraject kan daarom juridisch gezien niet eenvoudig in gang worden gezet. Er moet met veel belangen rekening worden gehouden.

In zijn arrest van 16 juni 2023 heeft de Hoge Raad een voor de praktijk belangrijk arrest gewezen met betrekking tot sloop en vervangende nieuwbouw.

Juridisch kader

Een huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte eindigt niet zomaar. Een verhuurder moet de huurovereenkomst opzeggen en zich daarbij beroepen op een opzeggrond uit de wet.

Volgens artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen met een beroep op dringend eigen gebruik. Uit de belangenafweging tussen partijen moet volgen dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Daarnaast moet de huurder een passende vervangende woonruimte worden aangeboden.

Volgens artikel 7:274 lid 3 BW valt onder eigen gebruik “renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. Daaronder valt ook sloop. Echter, het eigen gebruik moet ook dringend zijn.

In aanvulling op artikel 7:274 lid 1 sub c BW heeft de Hoge Raad in het Herenhuis-arrest verduidelijkt wat wordt verstaan onder “dringend eigen gebruik”. Volgens de Hoge Raad is geen sprake van dringend eigen gebruik als de verhuurder enkel wil overgaan tot het uitvoeren van een bouw- en renovatieplan. Wel kan daar sprake van zijn als er een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat.

De Hoge Raad heeft deze regels opnieuw uitgelegd en aangevuld. Dat was in een zaak van woningcorporatie Vestia tegen een huurder wiens woning gesloopt wordt. 

Wat is er precies gebeurd?

Vestia sluit met de Gemeente Rotterdam in 2018 een overeenkomst over de herstructurering van de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid. In het herstructureringsplan worden 535 sociale huurwoning gesloopt en 90 gerenoveerd. De gesloopte woningen worden vervangen door 220 sociale huurwoningen, 101 geliberaliseerde huurwoningen en 143 koopwoningen.

De huurovereenkomst van huurder X wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik wegens het uitvoeren van een herstructureringsplan. De huurder gaat niet akkoord met de huuropzegging. Hij wil de woning niet verlaten. Vestia probeert vervolgens de huurovereenkomst via de kantonrechter te beëindigen. Zonder succes. Vestia heeft volgens de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt dat er een wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten bestaat.

Vestia stapt vervolgens naar het Gerechtshof Den Haag. Die geeft Vestia wél gelijk, aangezien Vestia stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven heeft aangevoerd. En daarvoor is volgens het Hof geen structurele wanverhouding vereist.

De huurder klaagt vervolgens bij de Hoge Raad dat het Hof ten onrechte de structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten niet als vereiste heeft getoetst. 

Hoge Raad

De Hoge Raad volgt de klachten van de huurder niet. Allereerst licht de Hoge Raad toe wat zij in het Herenhuis-arrest heeft bedoeld. Dat arrest moet volgens de Hoge Raad als volgt worden gelezen:

Een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten is slechts vereist voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik als het sloop- en renovatieplan in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven.

Vervolgens nuanceert de Hoge Raad het Herenhuis-arrest. Als een sloop- en renovatieplan in overwegende mate wordt gebaseerd op stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen, is daarvoor geen structurele wanverhouding vereist tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen kunnen dringend eigen gebruik opleveren.

Verder geldt niet als voorwaarde dat de exploitatie van de woonruimte onrendabel is. Als het tenminste gaat om huuropzegging wegens sloop- en vervangende nieuwbouw met een overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel.

Wel is van belang dat de verhuurder aannemelijk maakt (en dus onderbouwt) dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft.

Conclusie

In dit arrest heeft de Hoge Raad de mogelijkheden voor een huuropzegging wegens dringend eigen gebruik wegens sloop- en nieuwbouw vereenvoudigd. De verhuurder hoeft niet enkel meer een financieel motief uitdrukkelijk te onderbouwen.

Ben je van plan om je verhuurde woonruimte(n) te verduurzamen, renoveren of te slopen met vervangende nieuwbouw? En kun je juridische kennis en begeleiding gebruiken bij deze veelal ingrijpende trajecten? Neem dan contact op met een van onze vastgoedspecialisten. Wij staan voor je klaar.