In deze tijd van krimpregio’s maar ook van aantrekkende economie ontstaat een marktvraag naar bouw van nieuwe woningen waar gemeenten planologisch op de rem trappen. Gemeenten willen in krimpgebieden zelfs in de crisis onbenutte woonkavels weg-bestemmen. Om nu te voorkomen dat bestaande bouwmogelijkheden alsnog snel benut worden, wordt gebruik gemaakt van een wettelijke voorbereidingsbescherming: een bouwaanvraag moet worden aangehouden als deze niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan terwijl een voorbereidingsbesluit geldt òf als een ontwerp-bestemmingsplan ter inzage is gelegd. De bouwaanvraag kan dan aan het nieuwe plan worden getoetst.
Het werken met de voorbereidingsbescherming is geen sinecure. Er worden vaak fouten gemaakt waardoor er gaten in de bescherming vallen en mogelijkheden voor bouwers ontstaan.
Als eerste moet een voorbereidingsbesluit op de juiste manier worden genomen en gepubliceerd. Anders werkt het niet. Daarnaast geldt een voorbereidingsbesluit maar een jaar. Als voor het einde van dat jaar geen ontwerp-bestemmingsplan ter inzage is gelegd moeten de aanvragen die zijn ingediend afgehandeld worden met het geldende bestemmingsplan als basis. Het nemen van een nieuw aansluitend voorbereidingsbesluit heeft alleen voor daarna ingediende aanvragen effect. Ontwerp-bestemmingsplannen zijn vaak niet op tijd klaar.
Met het ter inzage leggen van een ontwerp-bestemmingsplan is een gemeente er nog niet. De Raad moet binnen twaalf weken na de ter inzagelegging van het ontwerp het nieuwe bestemmingsplan vaststellen. Na het verstrijken van die termijn mag de Raad nog wel een besluit nemen maar vervalt de voorbereidingsbescherming. Het tijdig vaststellen van een nieuw bestemmingsplan lukt vaak niet.
Als vlak voor het einde van een aanhoudingstermijn een bouwaanvraag op basis van het oude plan wordt aangevraagd, kan een gemeente vaak niet meer tijdig reageren. De aanvraag moet dan in behandeling worden genomen en, als het aan de normale eisen voldoet, verleend worden.
Juridisch slim handelen schept kansen voor bouwers..
Vera Rhebergen-Vaags
Paul Schepel
Bo Simmelink