Breaking vonnis: een koopovereenkomst die is gesloten zonder de regels van het Didam-arrest in acht te nemen, is nietig. Ook indien de overeenkomst ruim voorafgaand aan het Didam-arrest is gesloten. Zo oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland in het kort geding-vonnis van 22 maart 2023. Met deze verstrekkende uitspraak legt de voorzieningenrechter een bom onder Didam-strijdige overeenkomsten.
Het Didam-arrest in het kort
Volgens de Hoge Raad dient een overheidslichaam, zoals een gemeente, mededingingsruimte te bieden bij de verkoop van een onroerende zaak. Indien er (naar verwachting) meerdere (potentiële) gegadigden zijn voor de onroerende zaak, dient zij een selectieprocedure te organiseren. Dit op grond van het gelijkheidsbeginsel, dat overheden onder meer in acht moeten nemen bij het aangaan en uitvoeren van (verkoop)overeenkomsten. Mededingingsruimte hoeft volgens de Hoge Raad niet altijd te worden geboden. Dit is slechts indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het voornemen tot een een-op-een verkoop wel (gemotiveerd) openbaar worden gemaakt, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Het Didam-arrest heeft grote gevolgen voor de (rechts)praktijk.
Tot nu toe was het onduidelijk wat het Didam-arrest zou betekenen voor reeds gesloten overeenkomsten. Op basis van jurisprudentie van na het Didam-arrest en opvattingen uit de literatuur werd verondersteld dat nietigheid niet voor de hand lag. De rechtbank Midden-Nederland komt in zijn vonnis van 22 maart 2023 echter tot een andere conclusie.
Terugwerkende kracht
Volgens de rechtbank Midden-Nederland heeft het Didam-arrest terugwerkende kracht. Het Didam-arrest is dus ook van toepassing op overeenkomsten die vóór het Didam-arrest zijn gesloten. Zo overweegt de rechtbank dat overheidslichamen bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten zich ook al vóór het Didam-arrest moesten houden aan het gelijkheidsbeginsel. Op grond van het gelijkheidsbeginsel moeten overheidslichamen mededingingsruimte bieden aan potentiële gegadigden. “Dit is een logische uitwerking van het gelijkheidsbeginsel voor de bovengenoemde situatie. Gemeente Rhenen had dat ook zelf kunnen bedenken.”, aldus de rechtbank. Een opvallende formulering, nu de rechtbank hiermee kennelijk bedoelt dat overheidslichamen zich al vóór het Didam-arrest bewust konden zijn van de regels uit het arrest.
Didam-strijdige overeenkomsten nietig
Vervolgens past de rechtbank het Didam-arrest toe op de koopovereenkomst in kwestie. De koopovereenkomst was reeds in 2020 tot stand gekomen. Volgens de gemeente Rhenen hoefde zij met betrekking tot de verkoop van het pand geen selectieprocedure te organiseren. Zij meende immers dat er na een marktverkenning slechts één serieuze gegadigde voor de aankoop van het pand was. De rechtbank gaat niet mee in dit verweer.
Volgens de rechtbank had de gemeente een selectieprocedure moeten organiseren. Nu de gemeente dit niet heeft gedaan, heeft zij in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Er is in strijd gehandeld met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:14 BW), aldus de rechtbank. Dit heeft volgens de rechtbank als gevolg dat de koopovereenkomst nietig is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. Indien een overeenkomst nietig is, heeft deze juridisch gezien nooit bestaan.
De gemeente voert tevens aan dat de enkele omstandigheid dat een overeenkomst is gesloten in strijd met het gelijkheidsbeginsel, niet voldoende is voor het oordeel dat die overeenkomst nietig is. Over dit verweer oordeelt de rechtbank als volgt: “Het past niet in het systeem van de wet om bij nietigheid wegens strijd met de wet als extra voorwaarde te stellen dat sprake is van een gekwalificeerde schending van de wettelijke bepaling. De enige voorwaarde die wordt gesteld is dat de wettelijke bepaling de strekking moet hebben om de in strijd met die wettelijke bepaling gesloten overeenkomst aan te tasten.”
Hoe nu verder?
Gemeente Rhenen mag de huidige koopovereenkomst niet uitvoeren. Wil de gemeente het pand verkopen? Dan dient zij in beginsel een selectieprocedure te organiseren, of opnieuw te motiveren waarom de beoogde koper (toch) als enige serieuze gegadigde voor de aankoop van het pand in aanmerking komt.
Deze uitspraak is niet in lijn met eerdere uitspraken, waaruit volgde dat vóór het Didam-arrest gesloten overeenkomsten in stand mogen en/of moeten blijven. De beslissing van de rechtbank zorgt voor veel onzekerheid bij bestaande Didam-strijdige overeenkomsten. Het is nu afwachten of de nietigheidssanctie ook wordt toegepast in andere kwesties.
Wil je meer informatie af advies over dit onderwerp? Neem gerust contact met ons op. JPR helpt je graag verder.
Albert Jan Boer
Wouter te Woerd
Marjolein Meijer