Projectontwikkelaars ontwikkelen woningbouwplannen soms in delen. Een risico is dan dat de eerste bewoners bezwaar gaan maken tegen de tweede fase omdat bijvoorbeeld hun vrije uitzicht verloren gaat. Ondernemers verkopen wel een woning bij hun bedrijf maar willen natuurlijk geen last van een klagende buurman. Om deze reden wordt bij verkoop van een dergelijke woning in de koopovereenkomst vaak een zogenaamde “monddood-clausule“ opgenomen. Dit is een clausule waarin de koper zich verplicht geen bezwaar te maken tegen de bouwplannen of de activiteiten van het bedrijf, of uitbreiding daarvan. Zo wil men voorkomen dat de nieuwe buur de plannen en de vergunningverlening daarvoor gaat dwarsbomen.
Omdat een voor de hand liggende truc is dat het pand doorverkocht wordt aan iemand die de clausule niet heeft getekend, wordt vaak ook een kettingbeding aan de clausule verbonden. Uiteraard wordt dit alles vergezeld van een stevig boetebeding. Hoe mooi het ook lijkt, dit beding is in beginsel nietig en dus van weinig waarde.
Grondwet en mensenrechten
Op grond van onze Grondwet en verschillende mensenrechtenverdragen heeft iedereen recht op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak door een onafhankelijke rechter. Het recht om bezwaar en beroep in te stellen is van openbare orde en volgens de Raad van State kan daarvan niet bij overeenkomst worden afgeweken. De Raad van State stuurt de klager dus niet onverrichter zake weg!
Kleine achterdeur
Ook de burgerlijke rechter grijpt desgevraagd in. De boete is daardoor vaak oninbaar omdat de rechter het beding nietig verklaart. Dit geldt in elk geval ten opzichte van de opvolgend koper; het kettingbeding is dan niet van toepassing. Ten opzichte van de koper zelf lijkt de rechtspraak een kleine achterdeur open te laten. Het betreft een situatie waarin de activiteiten waartegen geen bezwaar gemaakt mag worden precies en concreet omschreven zijn. Het is echter zeer onzeker of deze achterdeur in een procedure in werkelijkheid standhoudt.
Een andere mogelijkheid is het afkopen van een klacht door de (mogelijke) klager een bedrag te betalen. Als dan het beding al nietig verklaard wordt, moet ook het geld terugbetaald worden. Uiteraard bestaat dan het risico dat het geld op is, maar het is wel een manier om de wanpresterende klager te raken.
Conclusie over de monddood-clausule
De monddood-clausule heeft juridisch weinig waarde. Als u deze toch wilt gebruiken is concrete en precieze formulering van belang. Het is echter raadzaam eerst de benodigde vergunningen te verkrijgen en dan pas te verkopen.
Albert Jan Boer
Wouter te Woerd
Marjolein Meijer