In een belangrijk arrest van 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad duidelijk gemaakt wanneer een verhuurder een huurovereenkomst kan opzeggen als hij het pand wil renoveren. Uit het arrest komt naar voren dat dit bij winkelruimte makkelijker is dan bij woonruimte.
Voorgeschiedenis
In zijn arrest van 26 maart 2010 had de Hoge Raad een maatstaf neergelegd voor de beëindiging van de huur van woonruimte in het geval er gerenoveerd moest gaan worden. De wet geeft dan aan dat met een beroep op dringend nodig hebben voor eigen gebruik een verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. In de uitspraak van 2010 had de Hoge Raad aangegeven dat het enkele feit dat de exploitatie van de woning in een ongewijzigde staat onrendabel was, onvoldoende was voor beëindiging. Bij woonruimte moet er sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Pas dan kan de rechter oordelen dat er sprake is van een zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat de huurovereenkomst eindigt.
In de praktijk was er de vraag of deze strenge maatstaf ook zou gelden voor bedrijfsruimte. Deze vraag is door de Hoge Raad beantwoord in zijn arrest van 14 februari 2014.
Soepel
De Hoge Raad legt in deze uitspraak uit dat van belang blijft dat allereerst bekeken moet worden of renovatie van de bedrijfsruimte niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur. De Hoge Raad concludeert dat de strenge maatstaf uit 2010, die nog steeds voor woonruimte geldt, niet geldt voor bedrijfsruimte. De overwegingen van de Hoge Raad zijn duidelijk. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik door de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd. Het gaat immers om het door het huurrecht beschermde huis van een huurder. De enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, is in dat kader onvoldoende. Bij bedrijfsruimte wordt de huurder weliswaar beschermd, maar niet zo vergaand als de huurder van een woonruimte. In een dergelijke situatie moeten met name de bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van een bedrijfsruimte kan niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die ook na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. Als de verhuurder dus kan aantonen dat hij een financieel belang heeft bij de renovatie komt hij een heel eind.
De specialisten van JPR Advocaten helpen u graag, mocht u als verhuurder deze inschatting moeten maken.
Vera Rhebergen-Vaags
Paul Schepel
Bo Simmelink