Einde huurcontract en dan?

Schade bij oplevering van een gehuurd pand: wie draagt de kosten?

(Deze column is opgenomen in het magazine ‘Achterhoek Magazine’ november 2012.)

De huurder is verplicht om het pand aan het einde van de huurovereenkomst op te leveren. In welke staat moet het worden opgeleverd? Wie draagt de kosten indien het pand volledig is ‘uitgewoond’?

Indien bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het pand is gemaakt, dan dient het pand in die staat te worden opgeleverd, behoudens normale slijtage en met toestemming van de verhuurder aangebrachte veranderingen. De huurder moet zorgen dat het pand zo nodig hersteld wordt, en draagt hiervan de kosten.

Bij het ontbreken van een beschrijving van de staat van het pand bij aanvang van de huurovereenkomst, bepaalt de wet dat de huurder wordt vermoed het pand te hebben gekregen in de staat die het bij oplevering aan het einde van de huurovereenkomst heeft. Indien er geen beschrijving is gemaakt, dan kan de huurder het pand in beginsel in beschadigde staat opleveren, en zal de verhuurder de herstelkosten dragen.

Let op: de verhuurder mag tegenbewijs leveren. Indien de verhuurder kan bewijzen dat het pand bij aanvang van de huur niet met de bewuste beschadigingen is opgeleverd, dan draait de huurder alsnog voor de herstelkosten op. In de praktijk is het leveren van dit tegenbewijs vaak lastig.

De verhuurder doet er dus verstandig aan om bij aanvang van de huurovereenkomst een zorgvuldige beschrijving (voorzien van foto’s) van de staat van het pand op te maken, deze door de huurder te laten ondertekenen en bij de huurovereenkomst te voegen, zodat discussie aan het einde van de huurovereenkomst kan worden voorkomen. Ook is het raadzaam om bij het einde van de huurovereenkomst een voor- en eindinspectie te houden.

Twee opmerkingen:

• de huidige opleveringsregeling is niet van toepassing op huurovereenkomsten aangegaan vóór 1 augustus 2003. Bij die huurovereenkomsten zal de huurder bij discussie over de wijze van oplevering moeten bewijzen hoe de staat bij aanvang van de huurovereenkomst was.
• Huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst afwijkende afspraken over de oplevering maken. Ook kan een vergoedingsregeling voor aangebrachte veranderingen worden opgenomen. Dit moet schriftelijk goed worden vastgelegd.