Help! Ik verhuur een drugspand! Wat nu?

U bent verhuurder van een woon- of bedrijfsruimte. Op een zeker moment wordt u gebeld door de politie met het verzoek naar het bureau te komen. In één van uw panden is een hennepkwekerij of drugslab aangetroffen. U weet de politie van uw onschuld te overtuigen, maar raakt al snel verzeild in ingewikkelde procedures met de burgemeester en huurder. In deze blog bespreek ik de juridische aandachtspunten waarmee u als verhuurder in dat geval rekening dient te houden.

Sluiting op grond van de Opiumwet

De politie deelt vrij snel informatie over drugsvondsten met de burgemeester. Deze zal dan beoordelen of gebruik wordt gemaakt van de sluitingsbevoegdheid op grond van het Damoclesbeleid. Dit beleid houdt (kortgezegd) in dat de burgemeester bevoegd is om panden te sluiten, indien hierin een handelshoeveelheid soft- of harddrugs wordt aangetroffen. Dit doet de burgemeester om het woon- en leefklimaat rondom drugspanden te herstellen. Deze bevoegdheid is per 1 januari 2019 verruimd, waardoor sluiting ook kan plaatsvinden indien géén drugs is aangetroffen, maar wel voorwerpen of stoffen die duidelijk bestemd zijn voor het telen of bereiden van drugs. Voor meer informatie over deze sluitingsbevoegdheid, verwijs ik naar mijn vorige blog.

Voordat de burgemeester gebruikmaakt van zijn sluitingsbevoegdheid, worden zowel huurder als verhuurder in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen tegen de voorgenomen sluiting. De burgemeester is gehouden om ingediende zienswijzen te betrekken in het uiteindelijke besluit tot sluiting. Afhankelijk van de argumenten kan de verhuurder via deze weg het uiteindelijke besluit van de burgemeester in positieve zin beïnvloeden. Dit kan er bijvoorbeeld toe leiden dat de burgemeester afziet van sluiting óf de sluitingsduur verkort. Houd er rekening mee dat de burgemeester in principe vrij is in het bepalen van de termijn waarbinnen zienswijzen moeten worden ingediend. Het laten verstrijken van deze termijn houdt doorgaans in dat de sluiting een feit is.

Na het verstrijken van de zienswijzetermijn neemt de burgemeester een definitief sluitingsbesluit. In de motivering van dit sluitingsbesluit gaat de burgemeester tevens in op de eventueel ingediende zienswijzen én of dit invloed heeft gehad op het uiteindelijke sluitingsbesluit. Indien u het niet eens bent met het sluitingsbesluit (of de motivering), kunt u bezwaar maken. Hiervoor geldt een wettelijke termijn van zes weken.

De ontbinding van de huurovereenkomst

Naast de procedure tegen de burgemeester speelt natuurlijk ook de kwestie tussen de huurder en verhuurder. De verhuurder wil namelijk zo snel mogelijk de huurovereenkomst met de wanpresterende huurder beëindigen. De mogelijkheid staat altijd open om met goedvinden van de huurder de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder is echter niet altijd bereid om aan een beëindiging mee te werken.

De buitengerechtelijke ontbinding

Indien het pand gesloten is op last van de burgemeester, heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit houdt kortgezegd in dat de verhuurder de wettelijke bevoegdheid toekomt om de huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen. De verhuurder moet echter wel voorzichtig omgaan met deze bevoegdheid. Het onterecht buitengerechtelijk ontbinden kan er namelijk toe leiden dat de verhuurder schadeplichtig is jegens de huurder.

De ontbinding via de rechter

Indien het gehuurde niet gesloten is door de burgemeester, is het minder eenvoudig om de huurovereenkomst te ontbinden. In veel gevallen is een gang naar de rechter noodzakelijk. Deze zal dan moeten beoordelen of de tekortkoming van de huurder een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In spoedeisende gevallen kan de verhuurder in kort geding de ontruiming van het pand vorderen. In dit laatste geval wordt de huurovereenkomst weliswaar niet ontbonden, maar leidt een bevel tot ontruiming van het pand feitelijk gezien tot hetzelfde effect.

Of een ontbindings- of ontruimingsvordering standhoudt bij de rechter, is afhankelijk van verschillende factoren, zoals:

• gaat het om de verhuur van woon- of bedrijfsruimte?;
• wat is er precies aangetroffen in de woning?;
• wat zijn partijen in de huurovereenkomst overeengekomen ten aanzien van de aanwezigheid van soft- of harddrugs in het pand?;
• is de aangetroffen drugs bestemd voor handel of eigen gebruik?;
• is de verhuurder een woningcorporatie?;
• voert de verhuurder aantoonbaar een zerotolerancebeleid?;
• welk belang heeft de verhuurder bij de ontbinding/ontruiming?;
• welk belang heeft de huurder bij de instandhouding van de huurovereenkomst?

Deze opsomming is overigens niet limitatief. Het schetst wel een beeld van de vele factoren die een rechter betrekt bij de afweging om de ontbinding van de huurovereenkomst of ontruiming toe te wijzen.

Conclusie

Bij drugslaboratoria of hennepkwekerijen in huurpanden komt er in korte tijd veel op u als verhuurder af. Zo kunt u worden geconfronteerd met een (dreigende) sluiting van het pand door de burgemeester. Daarnaast wilt u doorgaans zo snel mogelijk af van de huurovereenkomst met de wanpresterende huurder. Dergelijke procedures zijn vaak complex en onderhevig aan strikte wettelijke termijnen. Het verdient daarom aanbeveling om u tijdens dit traject te laten begeleiden door een specialist.

Mocht u geconfronteerd worden met drugslaboratoria of hennepkwekerijen in uw huurpanden, neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten.