De Hoge Raad heeft met het recent gepubliceerde Didam II-arrest verduidelijking gebracht over de toepassing in de praktijk van de mededingingsregels die voortvloeien uit het Didam I-arrest. Dit arrest, gewezen in november 2021, bepaalde dat overheidslichamen bij de uitgifte van onroerende zaken gelijke kansen moeten bieden aan potentiële gegadigden. Het Didam II-arrest bouwt hierop voort en geeft onder meer duidelijkheid over de juridische status van (koop)overeenkomsten die in strijd met de “Didam-regels” zijn gesloten. In deze blog lees je de belangrijkste highlights van het Didam II-arrest.
Terugblik op het eerste Didam-arrest
De Hoge Raad bepaalde in het Didam-arrest van 26 november 2021 dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen moeten bieden. Dit vloeit voort uit de doorwerking van het gelijkheidsbeginsel via artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek. Om aan potentiële gegadigden ruimte te bieden om mee te dingen naar een onroerende zaak, dient een openbare selectieprocedure te worden gehouden. Het overheidslichaam moet objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd.
Indien op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde is, dan hoeft er geen openbare selectieprocedure te worden gehouden. In een dergelijke situatie dient het overheidslichaam wèl het voornemen tot verkoop tijdig kenbaar te maken door middel van een publicatie en te motiveren waarom sprake is van slechts één serieuze gegadigde.
Het Didam II-arrest
Het eerste Didam-arrest zorgde voor veel ophef en onduidelijkheid. Zo ontstond er discussie over de vraag vanaf welk moment de Didam-regels gelden. Ook was niet duidelijk welke gevolgen het Didam-arrest heeft op overeenkomsten die voorafgaand aan en in strijd met het Didam-arrest van 26 november 2021 waren gesloten. Met het Didam II-arrest biedt de Hoge Raad verduidelijking over deze vragen. Dit zijn de belangrijkste punten uit het Didam II-arrest:
- Terugwerkende kracht: de Hoge Raad oordeelt dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op handelen van een overheidslichaam voorafgaand aan het Didam-arrest van 26 november 2021. De Didam-regels hebben dus terugwerkende kracht. Schending van de Didam-regels kan dus ook gevolgen hebben wanneer die schending heeft plaatsgevonden vóór het Didam-arrest.
- Geldigheid van gesloten overeenkomsten: een koopovereenkomst die in strijd is met de Didam-regels, is niet op die grond nietig of vernietigbaar. Dergelijke overeenkomsten blijven dus geldig, ook al blijkt dat het overheidslichaam bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd.
- Onrechtmatig handelen: wel voegt de Hoge Raad daaraan toe dat indien een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen kans heeft gekregen. Deze benadeelde partij kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. In het verlengde hiervan kan onder omstandigheden ook aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan, bijvoorbeeld totdat wel aan de Didam-regels is voldaan.
- Beleidsvrijheid: tot slot heeft het overheidslichaam beleidsvrijheid. De Didam-regels dwingen namelijk niet tot toewijzing aan de hoogste bieder. Aan wie de onroerende zaak wordt verkocht mag worden bepaald op basis van vooraf vastgestelde objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op te nemen.
Wat betekent dit in de praktijk?
Partijen die een stuk grond van een overheidslichaam hebben afgenomen hoeven dus niet meer te vrezen dat zij deze gekochte gebouwen of gronden weer terug moeten leveren aan het overheidslichaam, bijvoorbeeld een gemeente, van wie zij het hebben gekocht.
Wel bevestigt het Didam II-arrest de noodzaak van een zorgvuldige naleving van de mededingingsregels uit het Didam-arrest voor overheidslichamen. Ondanks dat Didam-strijdige overeenkomsten niet worden aangetast, kan schending van de Didam-regels wel leiden tot aansprakelijkheid van het overheidslichaam. En als gevolg daarvan het verbod om tot verkoop of levering over te gaan. Dit kan leiden tot vertraging bij een transactie of zelfs het niet doorgaan van een transactie wanneer men van een overheidslichaam (een recht op) een onroerende zaak verkrijgt. Wees hier dus alert op bij het contracteren over onroerende zaken met een overheidslichaam.
De keerzijde is dat een (potentiële) gegadigde die geen gelijke kans heeft gekregen mogelijk aanspraak kan maken op vergoeding van haar schade door het overheidslichaam. Het ligt dan wel op de weg van de potentiële gegadigde om te bewijzen dat sprake is van schade, en hoe hoog die schade is. Denk daarbij aan de vraag of de onroerende zaak bij toepassing van de Didam-regels wel aan hem was uitgegeven.
Neem contact op met JPR voor advies
Heb je behoefte aan een gedetailleerde analyse van deze uitspraak en toepasselijk advies? Neem gerust contact met ons op. Onze vastgoedrecht advocaten denken graag met je mee.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Silvana Visser.
Vera Rhebergen-Vaags
