Het nieuwe ROZ-model kantoorruimte. Wat is er veranderd?

Na 12 jaar heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model huurovereenkomst en algemene bepalingen voor kantoorruimte/ overige bedrijfsruimte (7:230a BW) uitgebracht. Het model probeert meer evenwicht aan te brengen tussen de belangen van verhuurder en huurder. Wat is er veranderd? Hieronder worden de belangrijkste wijzigingen met het model van 2003 besproken.

Wijzigingen nieuw model huurovereenkomst
Er zijn nieuwe artikelen opgenomen over het overhandigen van het energielabel, wat te doen bij over- en ondermaat van de gehuurde oppervlakte, wel/geen opgenomen incentives (beloningsafspraken bijvoorbeeld in de vorm van een inrichtingsbijdrage/ huurvrije periode) en regelingen asbest/milieu. Dit zorgt ervoor dat partijen over deze belangrijke kwesties expliciete afspraken maken. Ook is in het nieuwe model ruimte opengelaten om een considerans op te nemen, waarin partijen de bedoeling bij het sluiten van het contract weergeven. Dit kan later van belang zijn als er discussie ontstaat over de uitleg van de huurovereenkomst.

Verder biedt het nieuwe model de mogelijkheid om vaste huurperiodes af te spreken, waarin alleen de huurder mag opzeggen. De opzegtermijn is flexibel en niet standaard meer één jaar, zoals in het model van 2003 het geval was.

De (belasting)schade die een verhuurder lijdt als de met BTW belaste huur eindigt door handelingen door de huurder is in artikel 4 opgesplitst in exploitatiekosten en stichtingskosten. De keuze voor een vast percentage BTW compensatie is verlaten. Wel is een einddatum van de herzieningsperiode toegevoegd.

Tot slot is net zoals in het nieuwe ROZ-model winkelruimte (2012) een algemeen artikel over duurzaamheid/green lease opgenomen.

Wijzigingen algemene bepalingen
Er zijn meer algemene bepalingen opgenomen waarbij ook de volgorde is veranderd. Daarnaast zijn er nieuwe onderwerpen toegevoegd zoals wijziging organisatie huurder/verhuurder (artikel 15) en het energielabel (artikel 7.4-7.5).

Onderhuur is nu onder bepaalde voorwaarden toegestaan, namelijk bij onderverhuur aan een groepsmaatschappij. Een andere belangrijke wijziging is de beperking van het algemene boetebeding. Het boetebeding ziet niet meer op alle artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen zoals bijvoorbeeld het zelf daadwerkelijk gebruiken van het gehuurde, de opgenomen gedragsregels van artikel 8 en het tijdig stellen van de bankgarantie. Verder is de boete op niet-tijdige betaling (net zoals bij het nieuwe ROZ-model winkelruimte uit 2012) verlaagd van 2% naar 1% per maand. Waarbij ook geldt dat de boete niet verschuldigd is als de huurder voor de vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de verhuurder heeft ingediend en de verhuurder niet binnen 4 weken na ontvangst van de brief inhoudelijk heeft gereageerd. Verhuurders moeten dus tijdig reageren op klachten van de huurder.

Verder mag huurder nu zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn. Wel moet huurder steeds onderzoeken of er sprake is van de aanwezigheid van asbest op de locatie waar de veranderingen/toevoegingen plaatsvinden. Veranderd is verder dat verhuurder aansprakelijk is wanneer hij een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt. Nieuw is tot slot dat verhuurder ervoor instaat dat de huurovereenkomst aan de voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet.

Conclusie
Het ROZ-model heeft op een aantal punten wat pijnpunten uit het model gehaald die in het voordeel van de huurder uitvallen. Maar het is en blijft een verhuurdersvriendelijk model. Voor een huurder die een ROZ-model huurovereenkomst ontvangt, blijft het van belang om kritisch naar het model te kijken en nog steeds noodzakelijk om bijzondere bepalingen aan het model toe te voegen.