Hoge Raad bevestigt recht op huurprijsvermindering door corona

Eerder dit jaar heeft de rechtbank Roermond prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over huurprijsvermindering voor huurders als gevolg van de overheidsmaatregelen inzake COVID-19. Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad het langverwachte arrest gewezen, waarin zij deze vragen heeft beantwoord.

Het arrest is niet alleen bruikbaar voor (ver)huurders binnen de horecabranche, maar ook voor (ver)huurders van andere 290-bedrijfsruimte zoals winkeliers.

In deze bijdrage staan wij stil bij de drie belangrijkste inzichten die de Hoge Raad (ver)huurders op dit terrein biedt.

1. Onvoorziene omstandigheid

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat huurders van 290-bedrijfsruimte aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering als gevolg van de door de overheid genomen coronamaatregelen.

Zij overweegt dat overheidsmaatregelen inzake COVID-19 in elk geval niet zijn verdisconteerd in huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. Er is dus sprake van een zogenoemde onvoorziene omstandigheid.

De Hoge Raad vindt daarmee dat de coronamaatregelen dermate ingrijpend zijn dat niet van de huurder kan worden verwacht dat deze de volledige huur blijft betalen. De huurder heeft derhalve bij een huurovereenkomst van vóór 15 maart 2020 in principe recht op huurprijsvermindering.

Wanneer de huurovereenkomst na 15 maart 2020 is gesloten, dient per geval beoordeeld te worden of er (nog) sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Verdedigbaar is dat hier geen sprake meer van is als in de huurovereenkomst het beding is opgenomen dat de huurder als gevolg van de COVID-19 pandemie geen recht op huurprijsvermindering heeft. Partijen hebben dan immers bij het sluiten van hun huurovereenkomst rekening gehouden met de (gevolgen van de) pandemie.

2. Berekeningsmethodiek huurprijsvermindering

De Hoge Raad biedt vervolgens een model dat (ver)huurders in veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Dit handvat komt – kort samengevat - neer op het volgende:

• De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van verhuurder en huurder wordt – voor zover deze niet is gecompenseerd door de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) - in beginsel gelijkelijk verdeeld over verhuurder en huurder;
• De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden (waaronder de hoedanigheid huurder/verhuurder en/of de financiële positie van één van de partijen) moet worden afgeweken van de in beginsel gelijkelijke verdeling van het nadeel;
• Indien het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de huurprijs berekend worden volgens de ‘vastelastenmethode’.

Het bedrag aan huurkorting kan worden berekend volgens de formule:

(overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) X percentage omzetvermindering X 50%

Om de praktijk verder op weg te helpen, heeft de Hoge Raad de berekeningsmethodiek aan de hand van fictieve bedragen toegepast:

“Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).


Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.”

3. Géén gebrek

De Hoge Raad besteedt tot slot (kort) aandacht aan de vraag of de overheidsmaatregelen inzake COVID-19 een huurrechtelijk gebrek vormen. Deze vraag beantwoordt zij ontkennend.

Vorderingen tot huurprijsvermindering die gestoeld zijn op de gebrekenregeling, hebben gelet op het arrest geen kans van slagen (meer).

Heeft u als huurder echter (enkel) het standpunt ingenomen dat de coronamaatregelen van de overheid een gebrek vormen en op basis daarvan een vordering tot huurprijsvermindering ingesteld (en géén beroep gedaan op de onvoorziene omstandigheid)? Dan kan dit wellicht nog gerectificeerd worden. De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat de rechter huurders in de gelegenheid kan stellen om hun stellingen ter zake aan te passen.

Afsluitende opmerkingen

Het arrest van de Hoge Raad biedt voor (ver)huurders meer duidelijkheid over hoe er omgegaan moet worden met huurprijsverminderingsvorderingen op grond van de coronamaatregelen. Ook laat het arrest voldoende ruimte over om in de praktijk maatwerk te bieden. Zo kan er bijvoorbeeld bij het berekenen van de huurprijsvermindering rekening worden gehouden met de hoedanigheid van huurder/verhuurder en diens financiële positie.

Bent u verhuurder van 290-bedrijfsruimte en wordt u geconfronteerd met een huurprijsverminderingsvordering van uw huurder? Of bent u huurder en meent u recht te hebben op huurprijsvermindering? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten. Wij helpen u graag verder.