Het hield de gemoederen in de vastgoedwereld bezig de laatste maanden: de vraag of een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een inflatiecorrectie in combinatie met een opslagpercentage van maximaal 3% een zogenoemd oneerlijk beding is. Op deze vraag heeft de Hoge Raad vrijdag 29 november 2024 een antwoord gegeven. Goed nieuws voor de verhuurder is dat de Hoge Raad oordeelt dat zo’n beding in beginsel niet oneerlijk is. In dit artikel gaan we in op de overwegingen van de Hoge Raad en de achtergronden van de zaak.
Wat was er aan de hand?
In huurovereenkomsten voor woningen in de vrije sector (ook wel de geliberaliseerde sector genoemd) is vaak een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. In dit beding staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de wijziging van de consumentenprijsindex (CPI) plus een opslagpercentage van bijvoorbeeld 1%, 3% of 5%. In het verleden is er vaak geprocedeerd over huurverhogingsbedingen, waarbij rechters oordeelden dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van het Europese recht.
De impact van deze uitspraken is groot voor verhuurders. Indien een huurprijswijzigingsbeding wordt aangemerkt als een oneerlijk beding kan deze met terugwerkende kracht worden vernietigd, waardoor dat beding nooit onderdeel heeft uitgemaakt van de huurovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat een verhuurder nooit meer een huurverhoging zou mogen doorvoeren. Ook riskeert de verhuurder dat eerdere huurverhogingen moeten worden teruggedraaid.
Om duidelijkheid te krijgen over dit onderwerp heeft de rechtbank Amsterdam in twee uitspraken van 11 januari 2024 prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad over deze huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten in de vrije sector. De uitspraak van de Hoge Raad is van groot belang voor verhuurders. Indien de Hoge Raad de lijn uit de lagere rechtspraak zou volgen, zou dit ingrijpende gevolgen hebben voor verhuurders.
Advies plaatsvervangend procureur-generaal
De belangrijkste adviseur van de Hoge Raad, de (plaatsvervangend) procureur-generaal Wissink adviseerde dat het huurprijswijzigingsbeding in eerste instantie uitgesplitst moet worden in een indexatiebeding en een opslagbeding. Dit betekent dat wanneer het opslagbeding oneerlijk is, dit niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent.
Daarnaast concludeerde hij dat een bepaling die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de CPI-huurprijsindexering in het algemeen niet kan worden aangemerkt als een oneerlijk beding.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad volgt het advies van procureur-generaal Wissink en oordeelt dat een opslagbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de indexering, in beginsel niet oneerlijk is. De Hoge Raad komt tot dit oordeel, aangezien een huurovereenkomst een langlopende overeenkomst is die door de verhuurder slechts op beperkte gronden beëindigd kan worden. De verhuurder heeft daarom een gerechtvaardigd belang om de huurprijs jaarlijks aan te kunnen passen in verband met inflatie, kostenstijgingen en waardeontwikkeling van de woning.
Verder oordeelt de Hoge Raad dat het opslagbeding en het indexatiebeding van elkaar moeten worden gesplitst, omdat deze bedingen verschillende doelen hebben. Een indexatiebeding heeft tot doel om de inflatie te compenseren. Een opslagbeding heeft volgens de Hoge Raad tot doel om de kostenstijgingen die ten laste van de verhuurder komen - en uitgaan boven de inflatie - te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het oneerlijke karakter van beide bedingen zal dus apart van elkaar door de (lagere) rechter moeten worden getoetst.
Tenslotte zijn volgens de Hoge Raad de financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% bij het sluiten van de huurovereenkomst al voorzienbaar voor de huurder. De frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs staan immers vast. Bovendien blijft de jaarlijkse huurstijging met dit percentage binnen aanvaardbare grenzen en heeft de huurder de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen. Wel maakt de Hoge Raad het voorbehoud dat het in individuele gevallen zo kan zijn dat het indexatie- en opslagbeding mogelijk wel als oneerlijk worden beschouwd. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Eind goed al goed
Al met al biedt het arrest van de Hoge Raad duidelijkheid over het gebruik van huurprijswijzigingsbedingen.
Neem contact op met JPR
Ben je een verhuurder van woonruimte en heb je vragen over huurprijswijzigingen, neem dan gerust contact op met een van de huurrecht specialisten van JPR. We denken graag met je mee.
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Clementine Duzijn.
Marjolein Meijer
Manon Pluymen