Huurder en verhuurder: wees gewaarschuwd

(Dit artikel is gepubliceerd in DriestedenBusiness, nummer 5, oktober 2014).

Aan het huren van een bedrijfsruimte zitten de nodige haken en ogen. Juist omdat er een wettelijke regeling is waar partijen maar ten dele van af kunnen wijken, kunnen huurder en verhuurder problemen voorkomen door zich voor het tekenen van een contract door een deskundige partij te laten adviseren.

Azize Eksen en Anton Gijselhart zijn beiden werkzaam bij JPR Advocaten te Deventer en gespecialiseerd in het huurrecht. In de praktijk raken zij vaak betrokken bij geschillen tussen huurders en verhuurders die voorkomen hadden kunnen worden door deskundig advies.

Bij huur moet er onderscheid gemaakt worden tussen (grofweg) detailhandel en middenstand enerzijds en kantoren, fabriekshallen en opslagloodsen anderzijds. Eksen: “Beide categorieën hebben hun eigen huurregime. Grofweg kun je stellen dat bij detailhandel en middenstand de huurder beter wordt beschermd. Bij kantoren, fabriekshallen en opslagloodsen hebben partijen meer contractsvrijheid.”

Kantoren, fabriekshallen en opslagloodsen

“De huurvoorwaarden voor deze categorie zijn in de wet maar heel beperkt beschreven”, vervolgt Gijselhart.” “Het staat partijen vrij om afspraken te maken over de lengte van het contract, de huurprijs en aanpassingen aan het gebouw. Eén punt waar de wet wel duidelijk over is, is de zogenaamde ontruimingsbescherming. Als de verhuurder het contract opzegt, dan kan de huurder bij de kantonrechter uitstel van ontruiming vragen. Zo kan de huurder – afhankelijk van de omstandigheden – een redelijke tijd krijgen om op zoek te gaan naar een alternatief.”

En juist omdat er zoveel ruimte is om onderlinge afspraken te maken, is het belangrijk dat zowel de huurder als de verhuurder waakt voor zijn eigen belangen”, vervolgt Eksen. “Onderwerpen als asbest, huurprijsaanpassing en de staat van het pand zijn belangrijk genoeg om bij stil te staan. Uitgangspunt is dat de huurder het pand in de oude staat terugbrengt. Maar wat is die oude staat dan? En is het juist niet in het belang van beide partijen om daar afwijkende afspraken over te maken? Wie is er verantwoordelijk voor aanpassingen aan het gebouw als gevolg van veranderende wet- en regelgeving? Dat zijn allemaal punten die duidelijk in het contract moeten worden vastgelegd.”

Detailhandel en middenstand

Anders is het bij de huur en verhuur van detailhandel en middenstand. Gijselhart. “Hierover is de wet duidelijker. De huurder heeft een grote bescherming. Zo heeft hij het recht om voor vijf jaar te huren met een optie op nog eens vijf jaar. Logisch, want een middenstander investeert in het pand en is voor het terugverdienen hiervan afhankelijk van een opgebouwd klantenbestand. De wetgever is ervan uitgegaan dat die investeringen in een periode van tien jaar kunnen worden terugverdiend. Dit is weer anders bij contracten die voor twee jaar of korter zijn aangegaan.

Modellen

Op internet circuleren de nodige modellen huurcontracten. Eksen en Gijselhart waarschuwen de ‘doe-het-zelver’ hier heel voorzichtig mee te zijn. “Dit zijn standaard modellen die geen rekening houden met de specifieke omstandigheden of de specifieke belangen van huurder en verhuurder. En als partijen afwijkende afspraken willen opnemen, dan blijft de vraag of dat mag gelet op de strikte wettelijke regeling.”

Klik hier voor de pdf-versie van het artikel.