Sinds 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om het woonoppervlak (gebruiksoppervlak wonen) te vermelden conform de NVM Meetinstructie (NEN 2580). Of zij moeten uitdrukkelijk vermelden dat een andere meetmethode is gevolgd. Het doel van deze Meetinstructie is het vereenvoudigen en uniformeren van het meten van woningen. De tuchtrechter van de NVM is streng en legt nagenoeg altijd een berisping op aan makelaars die deze regel niet hebben nageleefd. Er lopen ook diverse civiele procedures van kopers die van de verkopend makelaar schade vorderen die zij stellen te hebben geleden als gevolg van de onjuiste vermelding van het woonoppervlak op Funda en/of in de verkoopbrochure. Dat levert interessante juridische vragen op. Inmiddels zijn er diverse uitspraken gepubliceerd van rechtbanken en gerechtshoven. Recent, op 5 december 2017, wees het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2017:10703) een schadevordering van de koper op de verkopend makelaar af, omdat onvoldoende gesteld of gebleken was dat de koper schade had geleden als gevolg van de onjuiste vermelding van het woonoppervlak.
In deze zaak ging het om de verkoop van een woning voor een koopsom van € 242.500,- k.k. De verkopend makelaar heeft op Funda een woonoppervlak van 185 m2 vermeld. Volgens de Meetinstructie had dit 148 m2 moeten zijn. Een bijzonderheid is dat in het taxatierapport, opgemaakt in opdracht van kopers ten behoeve van de financiering, een woonoppervlak van 140m2 en een marktwaarde van eveneens € 242.500,- k.k. is vermeld. Dan wordt het voor een koper toch lastig om te stellen dat hij door de onjuiste vermelding een te hoge koopsom voor de woning heeft betaald. Immers, de eigen taxateur taxeert de marktwaarde van de woning op een bedrag gelijk aan de koopsom en gaat zelfs uit van een lager woonoppervlak. Van de koper mag dan tenminste worden verwacht dat hij dan met een stevig onderbouwd verhaal komt dat de marktwaarde van de woning rekening houdende met het juiste woonoppervlak desondanks lager ligt dan de betaalde koopsom. Het Hof vindt het niet aannemelijk dat koper de woning bij wetenschap van het juiste woonoppervlak niet of voor een veel lagere prijs zou hebben gekocht en koper heeft onvoldoende onderbouwd dat de markwaarde van de woning lager ligt dan de betaalde koopsom. De koper heeft aldus niet aan zijn stelplicht voldaan. De vordering tot schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Van belang is nog dat het Hof (ten overvloede) wel een onrechtmatige daad van de verkopend makelaar jegens de koper aanneemt. Het Hof volgt daarbij de uitspraak van het Hof Amsterdam van 24 januari 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:191). Daarin wordt overwogen dat de koper van een huis er op mag vertrouwen dat het aantal m2 dat in een brochure of op Funda wordt vermeld, overeenkomt met het aantal m2 dat wordt verkregen als de Meetinstructie juist is toegepast, en dat de vermelding van een onjuist aantal m2 als onrechtmatig jegens de (aanstaande) koper(s) dient te worden aangemerkt.
Naar mijn oordeel levert het niet naleven van de Meetinstructie niet steeds een onrechtmatige daad jegens de koper op. Dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. HR 17 februari 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV6162) wordt overwogen: “De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.”
Uit de overwegingen van de Hoge Raad in dat arrest volgt dat onder meer van belang kan zijn of de makelaar in of bij de door hem aan de koper verstrekte informatie een voorbehoud heeft gemaakt. Een dergelijke voorbehoud weegt immers mee in de vraag of en zo ja in hoeverre de koper op de juistheid van de informatie mocht vertrouwen. Een rol speelt ook de mate van stelligheid waarin de makelaar de informatie heeft verstrekt. Als de koper specifiek naar het precieze woonoppervlak vraagt en de makelaar geeft daar zonder voorbehoud een concreet maar onjuist antwoord op dan is dat een volstrekt andere situatie dan een vermelding onder voorbehoud in een verkoopbrochure of op Funda. In het laatste geval zal de koper minder vertrouwen in het vermelde woonoppervlak mogen hebben en mag eerder verwacht worden dat hij navraag doet of zelf onderzoek doet als dit precieze woonoppervlak voor zijn aankoopbeslissing van belang is.
Verder is het maar de vraag of een koper er op mag vertrouwen dat alleen het gebruiksoppervlak wonen wordt vermeld op basis van een meting conform de meetinstructie. De meeste kopers zullen deze meetinstructie niet kennen. Kan en mag je er dan op vertrouwen?
De meetinstructie geeft een bepaalde uniforme meting van het netto gebruiksoppervlak waarbij onderscheid wordt gemaakt in de gebruiksfunctie wonen en overige inpandige ruimte. Verder wordt in de meetinstructie nog de externe bergruimte en gebouwgebonden buitenruimte onderscheiden. Voor 2010 hanteerden woningmakelaars verschillende methode van meten waaronder vaak het bruto woonoppervlak. Een belangrijk verschil tussen het netto gebruiksoppervlak wonen en het bruto woonoppervlak is onder andere dat niet worden meegerekend:
- de buitenmuren
- een ruimte met een hoogte lager dan 1,5 meter, of
- een trapgat of een vide van meer dan 4 m2.
Verder worden ruimtes met een hoogte tussen 1,5 en 2 meter niet aangemerkt als gebruiksoppervlakte wonen maar als gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.
Een consument koper zal dit onderscheid niet maken, hij koopt wat hij ziet bij de bezichtiging en (indien getoond) op de plattegronden. Anders gezegd, voor de koper is niet zo relevant of een vide of het trapgat wel of niet in het woonoppervlak is meegerekend als hij de vide of het trapgat maar in eigendom krijgt. Het is dus niet zo dat de koper een kleinere woning krijgt dan hij dacht te kopen. De vraag is dus of de koper wel echt door toedoen van de verkopend makelaar onder ‘dwaling’ koopt. Dat verklaart ook waarom makelaars zich tegen dit soort claims verweren en trachten te beschermen door het opnemen van voorbehouden of exoneraties in de verkoopdocumentatie. Naar mijn oordeel is dat legitiem en begrijpelijk.
Het laatste woord is hier nog niet over gesproken en er zullen nog wel de nodige rechtszaken volgen. Wij houden u op de hoogte.
Vera Rhebergen-Vaags
Paul Schepel
Bo Simmelink