De consequenties voor woningcorporaties en andere verhuurders
Het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad is een van de speerpunten van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Dit beleid heeft gevolgen voor verhuurders, waaronder woningcorporaties. Zo mogen woningcorporaties en verhuurders vanaf 2030 geen woningen meer verhuren met energielabel E, F en G. Uitgangspunt van dit beleid is dat woningverduurzaming integraal wordt aangepakt. Voor woningcorporaties gelden in dat kader in het bijzonder de nationale prestatieafspraken van juni 2022.
Op 2 februari 2024 heeft rechtbank Amsterdam een uitspraak gedaan die van belang is voor het huidige verduurzamingsbeleid.
Wat is er gebeurd?
Een huurder huurt vanaf 2016 een particuliere huurwoning. De huurwoning betreft een woning van 75 m2 over drie verdiepingen en is een rijksmonument uit 1665. Een aantal ruimten in deze woning is volgens de huurder onvoldoende geïsoleerd. Bovendien is een aantal van de kozijnen nog voorzien van enkel glas. Een ander deel van de woning is al wel verduurzaamd, geïsoleerd en voorzien van dubbel glas.
De huurder vindt dat zij (ernstig) geschaad wordt in haar huurgenot en vraagt aan de rechtbank om de verhuurder te veroordelen om de gehele woning van dubbel glas te voorzien.
Standpunten en oordeel rechtbank
De huurder stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een gebrek. Dat is van belang, aangezien een huurder in dat geval aanspraak maakt op een aantal rechten, zoals herstel. De verhuurder voert verweer en stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een gebrek.
De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat een woning die is voorzien van enkel glas een huurrechtelijk gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan opleveren. Dit zijn de belangrijkste overwegingen van de rechtbank:
- De gehuurde zaak moet huurgenot verschaffen. Alle genotsbeperkende omstandigheden kunnen een gebrek opleveren, niet alleen stoffelijke gebreken;
- Er is sprake van een energiecrisis. Het is in de maatschappij een breed gedragen mening dat energiebesparende maatregelen noodzakelijk zijn;
- De energiekosten zijn sterk gestegen. De maandelijkse uitgaven van huurders stijgen hierdoor fors. Isolatiemaatregelen als dubbel glas kunnen een belangrijke dempende invloed op deze kosten hebben. De woning wordt daarmee betaalbaar gehouden;
- Verder acht de kantonrechter het van belang dat in de particuliere huursector dubbel glas als standaard wordt aangenomen;
- Ten slotte acht de kantonrechter van belang dat voor woningen met label E, F en G aftrekpunten in het kader van de woningwaardering gaan gelden.
De rechter oordeelt uiteindelijk aan de hand van deze overwegingen dat de aanwezigheid van enkel glas bij deze specifieke woning als gebrek moet worden aangemerkt, en dat de verhuurder gehouden is deze gebreken te verhelpen.
Wat zijn de gevolgen van de uitspraak?
Door enkel glas aan te merken als gebrek, dient de verhuurder in dit geval binnen een termijn van vier maanden het enkele glas te vervangen voor dubbel glas. Dat is in deze casus wellicht geen probleem. Het gaat immers om één enkele woning. Dit wordt anders, wanneer een corporatie of verhuurder een groot aantal woningen in één keer moet verduurzamen. Zo’n uitspraak kan namelijk een precedent scheppen.
Verder is de uitspraak van belang voor het huidige verduurzamingsbeleid. Verduurzaming vindt regelmatig integraal plaats. Isolatiemaatregelen worden vaak gecombineerd met het uitvoeren van groot onderhoud. Dat is het snelst en meest kostenefficiënt en bovendien wordt de gehele kwaliteit van de woning in één keer verbeterd. Wanneer een huurder, zoals in deze uitspraak, herstel af kan dwingen via de gebrekenregeling, heeft dit ingrijpende gevolgen voor de integrale verduurzamingsaanpak.
Betekent dit dat enkel glas per definitie een gebrek is?
Nee, dat ligt genuanceerder. Zo valt uit meerdere overwegingen van de uitspraak af te leiden dat er per geval opnieuw beoordeeld moet worden of er sprake is van een gebrek binnen het huurrecht.
De kantonrechter overweegt namelijk dat enkel glas in een woning op zichzelf gezien geen huurrechtelijk gebrek oplevert. Het enkele feit dat een betere isolatie van de woning mogelijk is, leidt nog niet direct tot de conclusie dat daarmee sprake is van een gebrek. Dit is pas aan de orde, indien een huurder ook verminderd huurgenot heeft van de woning.
Daarbij is in deze specifieke casus onder meer van belang dat de verhuurder in meerdere delen van het pand al dubbel glas en isolatiemaatregelen had aangebracht. Ook beschikte de verhuurder al over een vergunning en was er al een offerte opgevraagd voor het aanbrengen van dubbel glas. De verhuurder wilde de verdere isolatiemaatregelen echter slechts aanbrengen tegen een huurverhoging.
Verder is van belang dat het Gebrekenboek van 2024 van de Huurcommissie de aanwezigheid van enkel glas niet als een gebrek aanmerkt. Het is niet verplicht om dubbel glas in de woning te hebben en het is ook geen onderhoudsgebrek volgens het Gebrekenboek.
Woningcorporaties en prestatieafspraken
Deze uitspraak is gericht op de particuliere huursector, en niet op de sociale huursector. Dat is een verschil, aangezien de nationale prestatieafspraken niet aan de orde komen. Woningcorporaties zijn op basis van deze afspraken gebonden om woningen te verduurzamen. En dat is van wezenlijk belang. De prestatieafspraken zijn bindende afspraken. In deze prestatieafspraken staat een integrale verduurzamingsaanpak voorop.
Minister de Jonge merkt in zijn kamerbrief van 19 januari 2024 bijvoorbeeld op dat het verder versnellen van het verduurzamingsproces niet reëel is. Het verduurzamingsproces kost tijd en bovendien zijn daarvoor ook beschikbare werklieden nodig.
Het aanmerken van enkel glas als een juridisch gebrek zou daarom bij (corporatie)woningen vertragend werken, aangezien corporaties zich dan op één aspect van de verduurzamingsopgave moeten richten. Dat is onwenselijk.
Nuance is geboden
In deze uitspraak heeft rechtbank Amsterdam geoordeeld dat enkel glas onder omstandigheden een gebrek kan zijn. Echter, enige nuance is geboden. Het mag dan wellicht zijn dat verduurzaming en energiebesparing tegenwoordig hoog in het vaandel staan, maar dat rechtvaardigt nog niet bij voorbaat dat enkel glas een huurrechtelijk gebrek is.
Neem contact op met JPR advocaten als je nog vragen hebt
Word je als verhuurder of corporatie geconfronteerd met een huurder die enkel glas als gebrek aanmerkt en herstel wenst? Of ben je van plan om je verhuurde woonruimte(n) te verduurzamen? En kun je juridische kennis en begeleiding gebruiken? Neem dan contact op met een van onze vastgoedspecialisten. Wij staan voor je klaar.
Albert Jan Boer
Marjolein Meijer