Meten is weten

De NVM makelaar moet zich aan de door de NVM vastgestelde meetinstructie houden. Doet hij dat niet, dan kan hij voor de schade die kopers lijden aansprakelijk zijn. Algemene disclaimers in verkoopbrochures helpen niet.

Dit is de uitkomst van het arrest dat de Hoge Raad op 13 juli 2018 heeft gewezen (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2018:1176). Onze hoogste rechter stelde onder meer het volgende vast.

De feiten

In deze zaak was sprake van een meetfout van circa 9 m²: de brochure vermeldde een gebruiksoppervlak van 80 m²; in werkelijkheid was dit 71 m². De kopers (die de woning in 2010 hadden gekocht) ontdekten dit verschil (pas) toen zij de woning in 2014 wilden verkopen en in verband daarmee de woning lieten inmeten. De kopers hadden de woning in 2010 gekocht voor € 415.000,-- en verkochten de woning in 2014 voor € 374.000,--. Voor het verschil stelden kopers de verkopend makelaar uit 2010 aansprakelijk. Het Gerechtshof achtte de makelaar aansprakelijk en heeft vervolgens de hoogte van de schade van kopers geschat op € 10.000,--, en toegewezen.

De Hoge Raad

De ledenraad van de NVM heeft in juni 2010 bepaald dat de meetgegevens voor woningen gebaseerd moeten zijn op de zogeheten ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’, oftewel de meetinstructie. Dit betekent dat NVM makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto-woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden óf daarin uitdrukkelijk moeten vermelden dat een andere methode is gevolgd. De NVM en, in haar kielzog, de tuchtrechters van de NVM, hanteren het uitgangspunt dat derden in beginsel op de inhoud van de verkoopdocumentatie moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopend makelaar om te vermijden dat op grond van de verkoopbrochure bij derden onjuiste verwachtingen ontstaan. Maakt de verkopende makelaar daarbij een fout, dan is hij voor de nadelige gevolgen aansprakelijk.

Er zijn uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld wanneer een koper had moeten begrijpen dat niet de NVM meetinstructie was gevolgd, of wanneer er andere omstandigheden zijn die aanleiding zouden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de gegeven oppervlakte. Het is in die gevallen echter aan de makelaar om te stellen en te bewijzen dat die omstandigheden zich hebben voorgedaan.

Ook andere verweren van de verkopende makelaar werden afgewezen. Een daarvan was de stelling van de verkopende makelaar dat in de brochure de mededeling was opgenomen dat “aan de inhoud van de brochure geen rechten konden worden ontleend”.

De Hoge Raad maakte duidelijk dat een dergelijke standaard mededeling op zichzelf niet specifiek genoeg is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat een aspirant-koper mag ontlenen aan de meetinstructie, indien althans de woning wordt aangeboden door een NVM makelaar.

De Hoge Raad achtte, net als het Gerechtshof, de aansprakelijkstelling gegrond en dus bleef de uitspraak van het Hof in stand.

Belang van disclaimers

Het oordeel van de Hoge Raad op dit onderdeel kan naar mijn mening ook in breder verband opgevat worden als een waarschuwing: algemene disclaimers in brochures en dergelijke sluiten bepaald niet het risico van aansprakelijkheid voor fouten in de gegeven informatie uit!

Omvang schade wel bewijzen

Voor enige geruststelling van NVM makelaars: het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in een uitspraak van 5 december 2017 in precies dezelfde zin beslist als de Hoge Raad voor wat betreft de aansprakelijkheid van de verkopende NVM makelaar, met dit verschil echter dat de koper in die zaak de door hem geleden schade niet kon bewijzen (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2017:10703).

Dus: verkopende makelaar wel aansprakelijk, maar schade nihil, dus vordering koper (toch) afgewezen.

Tot slot

Mijn conclusie is dat, hoewel het op het eerste gezicht wat ver lijkt te gaan om een verkopende makelaar op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk te laten zijn voor claims van kopers, de uitspraak van de Hoge Raad goed te begrijpen is omdat de NVM zélf bij het verplicht stellen van de meetinstructie, de belangen van de aspirant-kopers beoogt te beschermen. Dat de koper vervolgens wel moet bewijzen dat, en hoeveel schade hij door een eventuele fout heeft geleden is niet meer dan logisch.

Indien u meer wilt weten over deze materie, of over problemen bij onroerend goed transacties in het algemeen dan kunt u contact opnemen met Peter Breukelaar of één van zijn collega’s bij JPR advocaten.