Middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte

Wat is binnen het huurrecht het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte? En waarom is dat belangrijk? Lees hier meer.

Het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte in het huurrecht

In het huurrecht zijn er twee categorieën bedrijfsruimten: middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Regelmatig krijgen we de vraag voorgelegd wat het verschil is tussen deze twee categorieën.
Voor uw positie als verhuurder/huurder is het (bijvoorbeeld bij het opstellen van huurovereenkomsten) namelijk van belang om te weten of sprake is van middenstandsbedrijfsruimte dan wel van overige bedrijfsruimte nu voor beide soorten bedrijfsruimten andere wettelijke regels gelden.

Direct verkooppunt of niet?

Bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) is sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal met een direct verkooppunt. Denk daarbij aan een restaurant, winkel, of ambachtsbedrijf maar ook aan een hotel of camping. Onder overige bedrijfsruimte (7:230a BW) vallen alle bedrijfsruimten die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn. Hieronder vallen bijvoorbeeld kantoren en opslagloodsen. Maar ook banken en scholen worden bijvoorbeeld onder deze categorie geschaard.

Waarom is dit verschil belangrijk?

Voor beide soorten bedrijfsruimten gelden , zoals gezegd, andere wettelijke regels. Ook biedt de wet de huurder van middenstandsbedrijfsruimte beduidend meer huurbescherming dan bij overige middenstandsbedrijfsruimte. De wet schrijft bij middenstandsbedrijfsruimte meer dwingendrechtelijke regels voor waarvan in een huurovereenkomst niet afgeweken kan worden. Wilt u toch afwijken van de wet, dan heeft u in de meeste gevallen goedkeuring van de rechter nodig.
Zo mag een verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte de huurovereenkomst alleen opzeggen op basis van de wettelijke opzeggingsgronden die de wet noemt. Ook kan deze huurder in beginsel aanspraak maken op een minimale huurperiode van vijf jaar. Verder moet de verhuurder een opzegtermijn van tenminste één jaar in acht nemen bij het opzeggen van de huurovereenkomst. Als de huurder van middenstandsbedrijfsruimte niet met de huuropzegging akkoord gaat, moet de verhuurder in actie komen en de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.
Voor de (ver)huur van overige bedrijfsruimte geldt daarentegen verregaande contractsvrijheid en gelden er minder dwingendrechtelijke regels. De huurder van overige bedrijfsruimte heeft beperkte “huurbescherming” en moet de bedrijfsruimte in principe gewoon verlaten als de huurovereenkomst is afgelopen. Het enige dat de huurder kan doen, is een beroep doen op ontruimingsbescherming. Maar deze ontruimingsbescherming is voor beperkte duur en de huurder moet het initiatief nemen en daarvoor naar de rechter stappen.

Soms is het bij (ver)huur van een bedrijfsruimte onduidelijk onder welk bedrijfsruimteregime het valt

Of een bedrijfsruimte valt onder middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte hangt met name af van het gebruik en de bestemming die huurder en verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hadden. Dit kan bijvoorbeeld worden afgeleid uit de inrichting van de bedrijfsruimte. Let op: de benaming van het huurcontract is niet doorslaggevend. Een bedrijfsruimte die verhuurd is als café wordt geen overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) zelfs niet als de huurovereenkomst dat zo bepaalt. De rechter prikt daar zo doorheen.
Soms heeft een bedrijfsruimte zowel kenmerken van middenstandsbedrijfsruimte als overige bedrijfsruimte. Denk bijvoorbeeld aan een huurovereenkomst waarin een bedrijfsruimte met daarin een opslagloods en een showroom met verkooppunt wordt verhuurd. Daarvoor gelden speciale regels om te bepalen of de huurregels voor middenstandsbedrijfsruimte of die van overige bedrijfsruimte van toepassing zijn.

Kwalificatie en uw rechten als verhuurder/huurder

De kwalificatie van de bedrijfsruimte is van belang voor uw rechtpositie als verhuurder/ huurder en het goed vastleggen van de huurafspraken. Twijfelt u onder welke categorie uw bedrijfsruimte valt of heeft u vragen over de rechten en plichten van verhuurder/huurder? Neem dan contact op met een van onze huurrechtadvocaten via 088-616 00 20!