OH – (D% ÷ 2) - De kantonrechtersformule in het huurrecht?

Over de berekening van huurkorting vanwege de coronacrisis

Inleiding

Op 7 juli 2020 schreef ik het artikel “Rechters en onvoorziene omstandigheden in het vastgoed (huur en koop): Een eerste evaluatie aan de hand van vier verschillende uitspraken van rechtbanken.”

Inmiddels zijn er meer ‘corona-uitspraken’ verschenen, waaronder ook enkele uitspraken in bodemprocedures. In dit artikel volgt een update aan de hand van een drietal bodemprocedures.

Hoe zat het ook alweer?

Het feit dat een huurder het gehuurde niet (volledig) kan gebruiken door overheidsmaatregelen, leidt volgens de meeste rechters tot ‘een gebrek’. De gevolgen van dit gebrek mogen niet (enkel) voor rekening van de huurder komen. Ook al is een beroep op die gevolgen contractueel uitgesloten. Dat is veelal het geval als het gaat om de Algemene Bepalingen (ROZ).

De coronacrisis wordt door diverse rechters aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Deze onvoorziene omstandigheid heeft tot gevolg dat een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Van geval tot geval wordt beoordeeld of die onvoorziene omstandigheden zouden moeten leiden tot een (gedeeltelijke) wijziging van de overeenkomst.

Sinds maart 2020 is een groot aantal rechtszaken gevoerd. Dit betroffen voornamelijk kort geding procedures. Veel huurders, voornamelijk horecaondernemers, hadden de rechter aan hun zijde. Echter, voor (bijvoorbeeld) voetbalclub Vitesse ging het niet goed. Vitesse had onvoldoende onderbouwd dat haar penibele financiële situatie een (direct) gevolg van de coronacrisis was.

Kort en goed: een huurder die huurprijsvermindering wenst, zal dit goed moeten onderbouwen aan de hand van onder andere financiële resultaten. De rechter neemt geen genoegen met enkel stellingen en/of met enkel een summiere financiële onderbouwing.

In kort geding uitspraken wordt een schot voor de boeg genomen op de uitkomst in de bodemprocedure. Dit heeft te maken met het feit dat in een kort geding geen definitieve uitspraken over de omvang van de huurprijsvermindering kunnen worden gedaan. Er kan alleen een opschorting van de huur worden uitgesproken. Inmiddels zijn er enkele uitspraken in bodemprocedures gepubliceerd. Hieronder ga ik in op deze uitspraken.

Rechtbank Den Haag 21 januari 2021

ECLI:NL:RBDHA:2021:461 (restaurant/café)

De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de ontstane huurachterstand. Door huurder wordt een beroep gedaan op een gebrek (vanwege de overheidsmaatregelen), alsmede op onvoorziene omstandigheden c.q. overmacht.

De rechter wijst de door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst af. Dit vanwege de beperkte huurachterstand die slechts twee maanden bedraagt.

De rechter overweegt verder (onder andere) het volgende:

“Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn (zie o.a. Gerechtshof Amsterdam, 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604)”

De huurder heeft in deze zaak de omvang van het verlies aan omzet onderbouwd aan de hand van jaarcijfers, rekeningafschriften en ‘Tikkie-betalingen’. Verder is in deze zaak door de rechter rekening gehouden met de ontvangen overheidssteun. De huurder heeft volgens de rechter voldoende onderbouwd dat deze steun niet toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen. Ook is deze overheidssteun volgens de rechter niet enkel bedoeld om de huurbetalingen mee te kunnen voldoen.

De rechter kijkt vervolgens in welke mate de huurovereenkomst moet worden aangepast en komt tot het volgende oordeel:

“...dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagden] 50 % van de huurprijs verschuldigd zijn over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en in de periode vanaf 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt. In die periode was de horeca immers, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten.”

De huurkorting over de periode waarin de horeca (met beperkingen) haar deuren weer mocht openen, wordt door de rechter vastgesteld op 25%. Het beroep van de verhuurder op de contractuele boete (Algemene Bepalingen (ROZ)) wordt overigens, gelet op de achtergrond van het ontstaan van de huurachterstand, afgewezen. Hierbij speelt wellicht ook een rol, dat de huurachterstand (slechts) twee maanden bedroeg.

Rechtbank Amsterdam d.d. 10 december 2020

ECLI:NL:RBAMS:2020:7108 (hostel)

In kort geding was op vordering van de verhuurder al een ontruiming toegewezen wegens de ontstane huurachterstand. In de bodemprocedure gaat het vervolgens nog om de huurbetalingen en het beroep van de huurder op huurprijsvermindering.

Ook hier oordeelt de rechter dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden aangemerkt. Door deze crisis “zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt”, aldus de rechter.

De huurder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt grootboekrekeningen, omzetcijfers en bankafschriften ingebracht. Aan de hand daarvan is vast komen te staan dat de omzetdaling 83% is. De rechter overweegt dat dit verlies is gerelateerd aan de coronacrisis. Dit omdat (inter)nationaal reizen vanaf half maart 2020 sterk is beperkt en de huurder voldoende duidelijk heeft gemaakt dat haar gasten voornamelijk internationale reizigers zijn.

De rechter komt vervolgens met een berekening aan de hand waarvan de huurprijs zou moeten worden aangepast:

“Als vast is gesteld dat sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis, dan zal de huurprijs in beginsel worden gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Dit komt erop neer dat bij een omzetverlies van 100%, de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De verlaging van de huurprijs wordt als volgt berekend: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.”

Deze berekeningsmethode is niet helemaal in lijn met eerdere uitspraken. Veelal, zo ook in bovengenoemde uitspraak van de rechtbank Den-Haag, werden vaste percentages gehanteerd (25% of 50%). Nu wordt door de rechter een ‘objectieve’ formule gehanteerd om de aanpassing van de huurprijs te kunnen bepalen. De formule is gebaseerd op de omvang van de omzetdaling.

Het beroep van de verhuurder op de contractuele uitsluiting van huurprijsvermindering strandt. Dit omdat deze bepaling volgens de rechter vanwege de onvoorziene omstandigheden buiten toepassing moet worden gelaten.

In deze zaak wijst de rechter wel de contractuele boete toe. De situatie rechtvaardigt volgens de rechter niet om de volledige huur stelselmatig onbetaald te laten. Ook de belangen van de verhuurder moeten in de huidige situatie in ogenschouw worden genomen, aldus de rechter.

Rechtbank Amsterdam d.d. 9 maart

2021 ECLI:NL:RBAMS:2021:937 (hotel)

In deze zaak is het niet de verhuurder die een bodemprocedure start, maar de huurder. De huurder vordert huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis.

Ook in deze uitspraak wordt als uitgangspunt genomen, dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis, het niet redelijk is dat ‘deze tegenvaller’ in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.

Bij de vraag in hoeverre de huurovereenkomst (huurprijs) moet worden aangepast, doet deze rechter een aantal interessante uitspraken:

Ten aanzien van de tegemoetkoming vanuit de overheid:
“…. de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten. Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.”

Ten aanzien van de mogelijkheden om op een andere wijze omzet te genereren:
“… zijnde een hotel zonder eigen restaurant, zich heeft ingespannen, klanten te trekken. Hierbij heeft zij zich gericht op de lokale markt, de thuiswerker en sterk gereduceerde prijzen gehanteerd. Dat Hotel V dan maar haar personeel had moeten ontslaan om de huurpenningen te kunnen betalen kan niet worden gevolgd. Ten aanzien van deze kosten maakt Hotel V immers aanspraak op de NOW waaronder zij een groot deel van de loonkosten vergoed kan krijgen. Het bestaan van deze loonkosten regardeert dus niet de (on)mogelijkheid om huur te betalen.”

Ten aanzien van het berekenen van de gewijzigde huurprijs:
“Zoals reeds overwogen wordt als uitgangspunt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh."

In onderhavig geval dient de omzet afgezet te worden tegen de omzet die is gemaakt in 2019. In 2020 is ten opzichte van 2019 een omzetdaling van 75% vastgesteld. Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs met 37,5 %. Dit betekent concreet voor bijvoorbeeld de huurovereenkomst inzake de 48 hotelkamers dat de gewijzigde huur na 16 maart 2020 tot en met december 2020 € 25.955,53 exclusief btw per maand bedraagt, te weten € 41.528,84 – (75% ÷ 2 = 37,5%)”

Ook in deze uitspraak worden aldus geen vaste kortingspercentages gehanteerd, maar wordt uitgegaan van een berekening. Deze berekening sluit aan bij de berekening die de Rechtbank Amsterdam al hanteerde in haar uitspraak van 10 december 2020.

De rechter bepaalt in deze zaak verder dat de huurder de gewijzigde huurprijs moet betalen tot het einde van de coronamaatregelen, dan wel tot het moment dat de omzet weer op 2019-niveau zit. Huurder wordt wel verplicht om openheid van zaken te geven door de omzetgegevens aan verhuurder te blijven verstrekken.

In deze uitspraak wordt een beroep op de contractuele boetes door verhuurder deels afgewezen. De rechter overweegt dat nu de huurprijs is gewijzigd, eventuele boetes, wettelijke rente en/of buitengerechtelijke incassokosten die verband houden met de incasso van huurpenningen die de gewijzigde huurprijs overstijgen, niet verschuldigd zijn. Met andere woorden, over de niet-betaalde verminderde huurprijs zijn de boetes wel verschuldigd.

Conclusie

Uit deze drie bodemuitspraken kunnen in ieder geval de volgende conclusies worden getrokken:

• Indien aan de hand van financiële gegevens kan worden onderbouwd dat er door overheidsmaatregelen sprake is van een (noemenswaardige) omzetdaling, dan ligt een huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden voor de hand;
• Met eventuele tegemoetkomingen door de overheid zoals de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) wordt rekening gehouden, met dien verstande dat volgens Rechtbank Amsterdam de NOW is bedoeld voor de dekking van loonkosten en niet is bedoeld als compensatie voor de vaste huurlasten;
• De verminderde huurprijs kan worden berekend aan de hand van de formule oh – (d% ÷ 2) = gh. In deze formule betreft “oh” de oorspronkelijke huurprijs, “d” de omzetdaling als gevolg van de coronacrisis en “gh” de gewijzigde huurprijs. Of simpeler: % omzetverlies x 50%= % korting op de huurprijs. Of een contractuele boete is verschuldigd, hangt af van de situatie. Indien er in het geheel geen huur is betaald, of er is, ook met inachtneming van de huurprijsvermindering, te weinig betaald, dan is de kans aanwezig dat boetes worden toegewezen;
• Huurders kunnen in beginsel ook met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Dit zijn voorlopige conclusies. Ten eerste omdat niet valt uit te sluiten dat andere rechters tot een andere berekeningsmethodiek komen. Ten tweede omdat in ieder geval in één van bovengenoemde zaken hoger beroep is ingesteld. De tijd zal leren of de gehanteerde formule leidend zal zijn en blijven.

Daarnaast blijft natuurlijk gelden dat vorderingen, zowel van de zijde van verhuurder als van de huurder, goed moeten worden onderbouwd. Elke situatie is anders en kan in een procedure ook tot andere uitkomsten leiden. Het is en blijft dus maatwerk. Zeker bij een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Het kan overigens ook zijn dat huurder en verhuurder onderling overeenstemming bereiken over een huurkorting. In dit geval verdient het de voorkeur om de afspraken vast te leggen (bijvoorbeeld in een allonge). Voor nieuwe huurovereenkomsten is het bovendien een optie om een ‘corona-clausule’ op te nemen.

Afsluiting

Vanzelfsprekend zullen wij een update plaatsen als er een uitspraak in hoger beroep voorhanden is. Check regelmatig onze website of volg ons op LinkedIn om de ontwikkelingen te kunnen blijven volgen!