RECHTERS EN ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN IN HET VASTGOED (HUUR EN KOOP)

Een eerste evaluatie aan de hand van vier verschillende uitspraken van rechtbanken.

Inleiding

De eerste ‘corona-uitspraken’ druppelen inmiddels binnen. Rechters moeten zich uitlaten over bijvoorbeeld de vraag of een huurder een beroep op huurprijsvermindering kan doen vanwege de coronamaatregelen. En hoe zit het met een koopovereenkomst van commercieel vastgoed gesloten voordat de coronacrisis intrad?

Huur (290- en 230a-ruimte)

De coronacrisis raakt ook de huursector. Restaurants zijn bijvoorbeeld een hele tijd gesloten geweest en kunnen nu beperkt hun activiteiten weer oppakken. Maar ook winkels, wellness-centra en sportaccommodaties zijn in hun (exploitatie)mogelijkheden beperkt.

De juridische vragen die rechters in huurzaken nu vaak moeten beantwoorden, zijn (kort gezegd) de volgende:

1. Is er door de coronamaatregelen een gebrek waardoor een huurder niet het (volledige) huurgenot heeft?
2. Zo ja, leidt dat gebrek tot een huurprijsvermindering?
3. Als een huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten, kan deze uitsluiting dan terzijde worden gesteld op basis van (bijvoorbeeld) onvoorziene omstandigheden?

Op de onvoorziene omstandigheden, zoals bedoeld onder 3. kom ik verderop in dit artikel nog terug.

Koop/verkoop commercieel vastgoed

Ook bij koop en verkoop van (commercieel) vastgoed spelen de coronamaatregelen een rol. Externe financieringstrajecten nemen (soms) meer tijd in beslag of kunnen door een wijziging van de omstandigheden niet (tijdig) worden afgerond. Daarnaast kan een koper worden geraakt door de coronamaatregelen, met als gevolg dat deze de koopsom niet meer kan betalen of wellicht geen financiering krijgt. Kan deze koper een beroep doen op onvoorziene omstandigheden?

Onvoorziene omstandigheden

Een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (6:258 BW) kan leiden tot een wijziging of zelfs een ontbinding van de overeenkomst. Rechters zijn echter erg terughoudend bij de beoordeling van een beroep van partijen op onvoorziene omstandigheden. Ten eerste moet vast komen te staan dat er onvoorziene omstandigheden zijn. Met andere woorden, kwalificeren de door de overheid getroffen coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheden? Ten tweede, als vaststaat dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, dan moet de rechter nagaan of de overeenkomst wordt ‘geraakt’ door deze omstandigheden. Met andere woorden, is het redelijk en billijk dat de overeenkomst volledig in stand blijft of moet deze worden aangepast? Tot slot, als blijkt dat de overeenkomst moet worden aangepast op grond van de onvoorziene omstandigheden, in hoeverre moet de overeenkomst dan worden aangepast?

Inmiddels zijn er een aantal recente uitspraken waarin bovengenoemde vragen een rol spelen. Ik zal er hieronder een viertal uiteenzetten.

Onvoorziene omstandigheden bij huurovereenkomsten

Uitspraak 1: Rechtbank Gelderland d.d. 29 mei 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:2768)

• Vraag: Huurder doet een beroep op huurprijsvermindering wegens een gebrek. Kan de verhuurder een beroep doen op de contractuele uitsluiting van huurvermindering?

Het betreft een discussie tussen Vitesse (huurder) en Stadion Arnhem B.V. (verhuurder). Vitesse vordert een deel van de huur terug. Zij is van oordeel dat het niet kunnen gebruiken van het gehuurde vanwege de coronamaatregelen kwalificeert als een gebrek. Dit gebrek rechtvaardigt volgens Vitesse een beroep op een (gedeeltelijke) huurprijsvermindering. Tevens moet volgens Vitesse op grond van de redelijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden, de contractuele uitsluiting van de huurprijsvermindering terzijde worden gesteld.

De rechter overweegt als volgt:
“Bij de vordering van Vitesse draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid opleveren. Deze vraag wordt door de kantonrechter bevestigend beantwoord. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de Coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008. Anders dan Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.”

Op de vraag of er sprake is van een gebrek, antwoordt de rechter het volgende:

“Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis.”

Levert het gebrek vervolgens een huurprijsvermindering op? De rechter zegt hierover het volgende:

“Vervolgens moet beoordeeld worden of Vitesse vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs.
De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ-voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.”

Uiteindelijk trekt Vitesse wel aan het kortste eind. Vitesse heeft volgens de rechter onvoldoende aangetoond dat (voornamelijk) de coronamaatregelen de oorzaak zijn van haar huidige financiële situatie. Deze conclusie doet echter niet af aan de overwegingen van de rechter over de aanwezigheid van het gebrek, het beroep op een huurprijsvermindering en de onvoorziene omstandigheden.

Uitspraak 2: Rechtbank Noord-Nederland d.d. 27 mei 2020 (ECLI:NL:RBNNE:2020:1979)

• Vraag: Heeft een huurder van een horecapand (café) recht op huurprijsvermindering?

Verhuurder (vastgoedinvesteerder) verhuurt aan huurder (grote internationale bierbrouwer) een pand waarin huurder een bruin café exploiteert. Vanwege de coronacrisis en de overheidsmaatregelen probeert huurder met de verhuurder tot overeenstemming te komen over een (tijdelijk) uitstel van de verplichting om huur te betalen c.q. een (tijdelijke) huurprijsverlaging. Partijen komen er niet uit. Verhuurder besluit daartoe een kort geding te starten en nakoming van de betalingsverplichtingen van huurder te vorderen. Huurder stelt een tegenvordering in en vordert huurprijsvermindering.

Het verschil met uitspraak 1 (Vitesse) is, dat er hier geen sprake was van een (volledige) contractuele uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering. De rechter kwam om die reden niet volledig toe aan de beantwoording van vraag 3. (Kan de contractuele uitsluiting wegen onvoorziene omstandigheden terzijde worden gesteld?)

De Kantonrechter overwoog in deze zaak als volgt:

“Vaststaat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor het gebruik als cafébedrijf. Vaststaat ook dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met het Coronavirus voorlopig gesloten moeten blijven en dat Inbev en haar onderhuurder daardoor het huurgenot missen.

Inbev beroept zich er naar voorlopig oordeel terecht op dat uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW, zodat een huurder op grond van artikel 7:207 BW in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Tijdens die parlementaire behandeling heeft de minister op een vraag van de vaste commissie voor justitie over het toepassingsbereik van artikel 7:210 BW namelijk het volgende geantwoord (Wetsvoorstel 26.089, nr. 6, Nota naar aanleiding van het verslag, p.15):

De vraag van de Commissie of het onderhavige artikel ook van toepassing is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert, moet bevestigend worden beantwoord. Er is dan immers sprake van een gebrek in de zin van artikel 204, dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt."

Kort en goed: de Kantonrechter komt tot het oordeel dat de overheidsmaatregelen leiden tot een gebrek in het gehuurde, met als gevolg dat aan de huurder een beroep op huurprijsvermindering toekomt.

Uitspraak 3: Rechtbank Amsterdam d.d. 11 juni 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2914)

• Hadden partijen, net als bij de economische crisis in 2008, rekening moeten of kunnen houden met de coronacrisis? Of zijn dit onvoorziene omstandigheden?

Huurder huurt van verhuurder een pand waarin zich (onder andere) een restaurant en woonruimte bevinden. Huurder vraagt verhuurder onder andere om een (tijdelijke) huurvermindering van 25% vanwege de coronamaatregelen. Verhuurder weigert daarin mee te gaan en vordert in een procedure de nakoming van de huurbetalingsverplichting.

De rechter moet de vraag beantwoorden of de beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Volgens de rechter hebben partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet voor ogen gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken.

De rechter vergelijkt daarbij ook de coronacrisis nog met de economische crisis uit 2008 en zegt daarover het volgende:

“Evenmin kan worden aangenomen dat - in tegenstelling tot een economische crisis zoals die in 2008 plaatsvond - een crisis van deze aard en omvang in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening moet komen van de huurder van voornoemde bedrijfsruimte die zich op de onvoorziene omstandigheid beroept.”

Kort en goed, daar waar de gevolgen van een ‘reguliere’ economische crisis door de mand genomen voor rekening van huurder komen, ligt dat bij de huidige coronacrisis anders. De rechter ligt dit als volgt toe:

“De kern van het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden is dat sprake is van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet geëxploiteerd kan worden als gevolg van een voor risico van de verhuurder komend gebrek. De verhouding tussen prestatie en wederprestatie is uit balans geraakt.”

De rechter komt uiteindelijk tot het oordeel dat het aannemelijk is dat aan huurder een huurkorting van 25% wordt toegekend. Om die reden wordt slechts een deel van de vordering van de verhuurder toegewezen.

Onvoorziene omstandigheden bij koopovereenkomsten

Uitspraak 4: Rechtbank Amsterdam d.d. 20 mei 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2647)

• Koopovereenkomst vastgoed zonder financieringsvoorbehoud; koper kan niet nakomen. Onvoorziene omstandigheden of wanprestatie koper?

Twee professionele vastgoedbeleggers hebben in december 2019 een koopovereenkomst met betrekking tot een aantal winkelpanden gesloten. De levering diende uiterlijk op 31 maart 2020 plaats te vinden. De koper had geen financieringsvoorbehoud bedongen.

De verkopers vorderen nakoming en willen dat de koper alsnog afneemt. Koper beroept zich onder andere op onvoorziene omstandigheden. Daarbij geeft de koper aan dat bovendien de waarde van het pand door de coronacrisis is gedaald. Immers, de huurinkomsten zijn er door de huidige omstandigheden niet of maar beperkt, aldus koper.

De rechter overweegt dat de coronacrisis zeker een uitzonderlijke omstandigheid is die geen van partijen heeft kunnen voorzien. Echter, volgens de rechter komt deze omstandigheid in deze zaak voor rekening van de koper. De volgende argumenten spelen hierbij een rol:

• koper is een professionele vastgoedbelegger;
• koper is welbewust geen financieringsvoorbehoud overeengekomen;
• koper heeft niet voortvarend gehandeld; zij heeft niet of nauwelijks gereageerd op verzoeken van de notaris en/of verkoper.

De rechter overweegt zelfs:

“Dat de coronacrisis nu gebruikt wordt om onder de transactie uit te komen, zoals door Coltavast gesteld, komt de voorzieningenrechter dan ook niet geheel ondenkbeeldig voor.”

De rechter stelt verkopers in het gelijk en wijst de vordering tot nakoming toe. De koper was dus gehouden om de winkelpanden af te nemen.

Conclusie

De coronacrisis wordt in vastgoedzaken door diverse rechters aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Een beroep op onvoorziene omstandigheden is daarom voor een koper of huurder zeker niet onhoudbaar. Wel wordt van geval tot geval beoordeeld of die onvoorziene omstandigheden zouden moeten leiden tot een (gedeeltelijke) wijziging van de overeenkomst.

Bij die beoordeling speelt onder andere een rol dat de partij die een beroep op onvoorziene omstandigheden doet, mede aan de hand van financiële documentatie, goed moet onderbouwen waarom en dat de coronacrisis zou moeten leiden tot een wijziging van de overeenkomst.

Met andere woorden, als blijkt dat (ook) andere externe factoren hierbij een rol spelen en/of indien de coronacrisis kennelijk wordt ‘misbruikt’, dan zal een beroep op onvoorziene omstandigheden niet slagen. Verder kijkt een rechter naar de professionaliteit van partijen en spelen de contractuele bepalingen (uitsluitingen) een rol.

Heeft u vragen over uw huur- of koopcontract? Neem dan contact op met de vastgoedexperts van JPR.