Rechtspraak verdeeld over verhuiskostenvergoeding voor verblijf huurder in een logeer- of wisselwoning

Update 2022: Hoge Raad zegt dat de vergoeding niet verschuldigd is. Lees meer.

In mijn blog van januari 2019 behandelde ik de vraag of verhuurders bij renovatie van woningen de wettelijke verhuiskostenvergoeding ook moeten betalen als de huurder vanwege de renovatiewerkzaamheden naar een ingerichte (vakantie)woning verhuist of bij familie verblijft.
Achtergrond van deze vraag is dat veel vastgoedeigenaren en woningcorporaties bezig zijn met het verduurzamen van hun woningvoorraad. Deze verduurzamingsmaatregelen betekenen dat men meestal enkele weken in de woning aan het werk is en dat huurders daarvan enige overlast hebben. Het komt regelmatig voor dat sommige huurders daarom zelf besluiten om tijdens de werkzaamheden bij familie te gaan wonen of gebruikmaken van de door de verhuurder aangeboden logeer-en of wisselwoning. Is de verhuurder ook in zo’n geval de wettelijke verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 5.993 verschuldigd?

In mijn eerdere blog meldde ik nog dat dit niet meer vaak het geval zal zijn. De rechter had op dat moment namelijk in meerdere uitspraken geoordeeld dat zo’n tijdelijk verblijf is een logeer-of wisselwoning geen verhuizing is en dat daarom verhuurders geen wettelijke verhuiskostenvergoeding hoeven te betalen. De huurder verhuist immers de inboedel niet en hoeft de tijdelijke woning ook niet in te richten. De huurder neemt vaak, net zoals bij vakantie, alleen kleren en wat persoonlijke spullen mee.

Maar huurders hebben zich niet bij deze tendens in de rechtspraak neergelegd. Inmiddels zijn twee uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gepubliceerd waarin de rechter anders geoordeeld heeft. Zo heeft het gerechtshof een verblijf van 3 weken in een wisselwoning toch als een “verhuizing” aangemerkt en de verhuiskostenvergoeding aan de huurder toegekend. De huurder had de gehuurde woning niet ontruimd, maar had wel eigen inventaris in de wisselwoning gebruikt en kosten moeten maken in verband met (het aanpassen van) deze wisselwoning vanwege gezondheidsredenen. In een andere uitspraak oordeelde het gerechtshof dat het recht op verhuiskostenvergoeding niet vervalt als huurder geen (noemingswaardige) verhuis/inrichtingskosten maakt.

Past een kostenvergoeding wel?

Deze uitspraken verbazen mij enigszins. De wettelijke verhuis- en inrichtingskostenvergoeding is gebaseerd op het ontruimen van de oorspronkelijke woning en het inrichten van de tijdelijke wisselwoning. De hoogte van het bedrag is ook ontleend aan een Nibud-rapport waarin de kosten zijn becijferd van een verhuizing van de inboedel, vloerbedekking, stoffering, schilderwerk en tuininrichting et cetera. Bij een kort verblijf in een compleet ingerichte wisselwoning zijn dergelijke kosten nauwelijks te verwachten. Is een kostenvergoeding dan wel passend?

De rechtspraak is verdeeld. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden volgt nu de harde lijn. Als er sprake is van renovatiewerkzaamheden die het noodzakelijk maken dat de huurder (tijdelijk) verhuist, dan is verhuurder de verhuiskostenvergoeding van € 5.993 verschuldigd ongeacht de duur van de verhuizing en de kosten die gemaakt zijn. De kantonrechters hadden voorheen de definitie van “verhuizing” onder de loep genomen door eerst te beoordelen of er wel daadwerkelijk verhuisd was (ontruimen eigen woning en inrichten wisselwoning).

Nog geen uitspraak van de Hoge Raad

Het is de vraag hoe de kantonrechters met de uitspraken van het gerechtshof in de praktijk nu zullen omgaan. Het beeld is wisselend. In de nadien gewezen uitspraken hebben sommige kantonrechters nog steeds de verhuiskostenvergoeding afgewezen omdat geen sprake is van “verhuizing” bij verblijf in een volledig ingerichte wisselwoning. De hoogste rechter in Nederland (de Hoge Raad) heeft zich hierover nog niet uitgesproken.

Onzekerheid voor verhuurders

Wat betekent dat nu voor verhuurders die willen renoveren? Verhuurders moeten er nu toch rekening mee blijven houden dat zij wellicht toch de verhuiskostenvergoeding aan de huurder verschuldigd zijn bij renovatiewerkzaamheden ondanks een verblijf van de huurder in een compleet ingerichte wisselwoning. Wees daarvan bewust bij het aanbieden van (onverplichte) voorzieningen.

Geen goed nieuws en onzekerheid dus voor vastgoedeigenaren en woningcorporaties. Zeker nu energiebesparende maatregelen bij woningen speerpunten zijn en voorlopig blijven in het klimaatakkoord. Hopelijk hakt de Hoge Raad binnenkort de knoop door. Of de wetgever is nu aan zet.

Meer weten?

Heeft u als verhuurder binnenkort te maken met verduurzaming of een gecombineerd renovatie- en groot onderhoudsproject, dan kunnen wij als huurrechtspecialisten u juridisch van A tot Z begeleiden bij het project: van het opstellen c.q. beoordelen van het planbesluit en het redelijk voorstel, communicatie naar en met huurders en het bijstaan in diverse procedures. Bijvoorbeeld wanneer huurders niet meewerken aan de werkzaamheden waardoor uw planning in gevaar komt of indien huurders het redelijk voorstel ter toetsing aan de rechter voorleggen nadat 70% van de huurders heeft ingestemd.