Relevante wetswijzigingen per 1 juli 2022 voor verhuurders

Met ingang van 1 juli 2022 treden er diverse wetswijzigingen in werking. Waaronder de verplichting van verhuurders om rookmelders in hun woningen te plaatsen. Maar ook de invoering van huurbescherming voor huurders van (bepaalde) ligplaatsen. U leest er meer over in deze blog.

Rookmelders verplicht per bouwlaag

Op 1 juli 2022 treedt artikel 6.21 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 in werking. Dat artikel regelt – kort samengevat – dat bestaande woningen op iedere bouwlaag moeten beschikken over een rookmelder. Zo’n melder moet voldoen aan de Nederlands-Europese norm (N)EN 14604. De wetgever wil daarmee het aantal doden bij woningbranden terugdringen.

Voor wie geldt deze verplichting?
Deze verplichting rust op de eigenaar van een woning. Een eigenaar die zijn of haar woning verhuurt, moet hier dan ook voor zorgen. De verplichting rust daarnaast op personen die bevoegd zijn tot het treffen van voorzieningen aan de woning.

Wat als er niet aan deze verplichting wordt voldaan?
Voldoet de woning vanaf 1 juli 2022 niet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012? Dan loopt u het risico dat de gemeente handhavend optreedt en u een boete oplegt. Ook kunnen er problemen met uw verzekeraar ontstaan.

Voor eigenaar-verhuurders is het verder van belang om te weten dat het ontbreken van rookmelders een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek oplevert. Uw huurder kan van u verlangen dat u de rookmelders alsnog aanbrengt. Ook zou hij (eventueel) huurprijsvermindering kunnen vorderen.

Wat als de huurder niet wil meewerken aan het plaatsen van rookmelders?
Heeft u nog geen rookmelders geplaatst of zijn deze aan vervanging toe? Dan zal uw huurder u hiertoe in de gelegenheid moeten stellen. Het plaatsen van rookmelders kan immers gezien worden als een dringende werkzaamheid in de zin van artikel 7:220 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Huurders moeten zulke werkzaamheden gedogen.

Huurbescherming ligplaatsen

Huurders van woonruimte genieten in Nederland huurbescherming. Zij kunnen niet zomaar hun huis worden uitgezet en genieten ook huurprijsbescherming. Voor huurders van ligplaatsen was dit anders. De wetgever vond dat hier verandering in moest komen. Per 1 juli 2022 genieten dus ook huurders van ligplaatsen huurbescherming.

Hoe wordt de bescherming van huurders van ligplaatsen vanaf 1 juli 2022 geregeld?
Door ligplaatsen onder de wettelijke definitie van woonruimte (artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek) te scharen. Hierdoor worden de woonruimtebepalingen op ligplaatsovereenkomsten van toepassing. En daarmee de bepalingen die zien op de huuropzegging.

Het begrip ligplaats krijgt ook een eigen definitie. Onder ligplaats wordt verstaan een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object.

Wat houdt deze huurbescherming in?
Door de wettelijke opzegbepalingen kunt u een ligplaatsovereenkomst als verhuurder niet meer gemakkelijk beëindigen. Voor u gelden de wettelijke opzegformaliteiten en opzeggronden. Een huurovereenkomst voor een ligplaats blijft geldig tot uw huurder met de huuropzegging heeft ingestemd. Of totdat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist.

Komt een partij de gemaakte afspraken uit een overeenkomst niet na? Dan blijft het mogelijk om de overeenkomst met deze partij te ontbinden. Door ligplaatsen onder de reikwijdte van woonruimte te scharen, kan dit vanaf 1 juli 2022 alleen nog maar via de rechter.

Waar kunt als verhuurder nog meer mee geconfronteerd worden?
Wellicht bent u al bekend met de regel ‘koop breekt geen huur’. Deze regeling wordt verder uitgebreid. Ook de overdracht van een ligplaats doet de ligplaatsovereenkomst niet eindigen. U kunt als verhuurder de verhuurde ligplaats dan ook niet zonder de bestaande ligplaatsovereenkomst aan een derde in eigendom overdragen.

Ook kan uw contractspartij wijzigen gedurende de looptijd van de ligplaatsovereenkomst. Bijvoorbeeld als uw huurder zijn of haar woonboot verkoopt. De wetgever gaat ervan uit dat partijen gezamenlijk tot overeenstemming komen over een voortzetting van de bestaande ligplaatsovereenkomst. Toch heeft zij voor de huurder een wettelijke mogelijkheid tot indeplaatsstelling opgenomen. Dat is artikel 7:270b van het Burgerlijk Wetboek. Deze regeling vertoont gelijkenis met de voor woonruimte geldende figuur van woningruil. Deze kunt u terugvinden in artikel 7:270 van het Burgerlijk Wetboek.

Waar voorziet deze wetswijziging niet in?
De wetswijziging voorziet niet in huurbescherming voor huurders van woonboten. En evenmin in huurprijsbescherming voor huurders van ligplaatsen.

De wetgever heeft huurprijsbescherming voor huurders van ligplaatsen niet noodzakelijk geacht. Een huurder van een ligplaats is dikwijls eigenaar van de aldaar aangemeerde woonboot. De vermogenspositie van zo’n eigenaar stijgt boven de groep huurders uit waarvoor de wetgever huurprijsbescherming in het leven heeft geroepen.

Het bieden van huurbescherming aan huurders van woonboten is door de wetgever wel besproken. Maar de bescherming komt er (vooralsnog) niet. Er is niet gebleken dat hier (vanuit de praktijk) behoefte aan bestaat. De meeste huurders van ligplaatsen gebruiken de ligplaats voor hun eigen woonboot.

Hoe zit het met bestaande ligplaatsovereenkomsten?
Deze wetswijziging geldt per direct voor vanaf 1 juli 2022 gesloten ligplaatsovereenkomsten. Voor bestaande overeenkomsten heeft de wetgever in overgangsrecht voorzien. Na een afweging van de betrokken belangen koos de wetgever voor een overgangstermijn van twee jaar. (Particuliere) verhuurders van ligplaatsen kunnen deze overgangstermijn benutten om de ligplaatsovereenkomst op te zeggen. Uiteraard kijken wij graag mee of dit in uw geval mogelijk is.

Heeft u nog vragen over wat deze wetswijzigingen concreet voor u betekenen? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten. Wij helpen u graag verder.