Rookgasafvoer in een appartementencomplex: zo zwart-wit nog niet

Het komt regelmatig voor: een discussie tussen verschillende appartementseigenaren over het beheer en het onderhoud van een appartementencomplex.

Privé- en gemeenschappelijke gedeelten

De appartementseigenaren zijn gezamenlijk eigenaar van het gehele appartementencomplex. Het appartementsrecht geeft de individuele appartementseigenaar het (exclusieve) gebruiksrecht van een appartement. De appartementen worden aangemerkt als de privégedeelten van het appartementencomplex. De gedeelten die niet privé zijn, betreffen de gemeenschappelijke gedeelten. Onder de gemeenschappelijke gedeelten vallen bijvoorbeeld de centrale hal en het trappenhuis.

Afspraken in de splitsingsakte

Afspraken over het beheer en het onderhoud van zowel de privégedeelten als de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex staan (meestal) in de splitsingsakte. Het uitgangspunt daarbij is dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) zorg draagt voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de daartoe behorende zaken. De individuele appartementseigenaren zijn verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de zaken in de privégedeelten (de appartementen). Kort gezegd is het onderscheid tussen gemeenschappelijke gedeelten en privégedeelten van belang voor de vraag welke partij de kosten en het risico draagt.

Scheiding is toch niet zo strikt

Sommige zaken in de privégedeelten kunnen echter niet zonder de zaken in de gemeenschappelijke gedeelten. De intercom in een appartement is afhankelijk van de centrale intercominstallatie, de afvoer in de keuken functioneert niet zonder het leidingennetwerk van het complex en de afzuigkap in de keuken dient te worden aangesloten op het centrale afzuigsysteem.

Feitelijk gezien is het onderscheid tussen de zaken in de gemeenschappelijke gedeelten en de zaken in de privégedeelten dus niet zo strikt als dat dit is neergelegd in de splitsingsakte. Dit schept onduidelijkheid en is regelmatig onderwerp van discussie tussen appartementseigenaren. Een dergelijke discussie deed zich onlangs nog voor in een kwestie die in hoger beroep aan het Gerechtshof ’'s-Hertogenbosch is voorgelegd. In deze procedure speelde het volgende.

Rookgasafvoer vervangen

De VvE van een appartementencomplex is van mening dat de rookgasafvoerkanalen moeten worden vervangen. De bestaande kanalen zijn sterk verouderd en bovendien niet geschikt om Hr-ketels op aan te sluiten. De betreffende rookgasafvoerkanalen behoren echter grotendeels tot de privégedeelten (de appartementen) van het appartementencomplex. Daarbij komt dat de appartementen dienen te worden betreden om de betreffende rookgasafvoerkanalen te kunnen vervangen. 

Uitgaande van de splitsingsakte zijn het de individuele appartementseigenaren die beslissen over het onderhoud en de vervanging van de rookgasafvoerkanalen in hun appartement. Dit behoort in principe niet tot het takenpakket van de VvE. 

De VvE vindt echter dat de rookgasafvoerkanalen collectief moeten worden vervangen. Op één appartementseigenaar na stemmen alle eigenaren hiermee in. Omdat de VvE zonder de medewerking van de weigerende appartementseigenaar niets kan, besluit de VvE om een gerechtelijke procedure te starten. De VvE stelt zich in deze procedure op het standpunt dat de betreffende appartementseigenaar de collectieve vervanging van de rookgasafvoerkanalen en het uitvoeren van de hiermee verband houdende werkzaamheden dient te dulden. 

Belang van de VvE weegt zwaarder

De rechter in eerste aanleg gaat niet (volledig) mee in het verhaal van de VvE. In hoger beroep oordeelt het Gerechtshof echter dat het gezamenlijke belang van de VvE in dit geval zwaarder weegt dan het individuele belang van de appartementseigenaar. De noodzaak van het vervangen van de rookgasafvoerkanalen, en het centraal en collectief regelen van deze vervanging, is volgens het Gerechtshof in voldoende mate door de VvE aangetoond. Daarbij komt dat de betreffende appartementseigenaar volgens het Gerechtshof onvoldoende gronden naar voren heeft gebracht om zijn medewerking te weigeren. De betreffende appartementseigenaar is gehouden om mee te werken aan het laten vervangen van de rookgasafvoerkanalen in zijn appartement.

Niet altijd zo zwart-wit

Deze uitspraak bevestigt nog maar eens dat het onderscheid tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten in een appartementencomplex niet altijd zo zwart-wit is zoals het in de splitsingsakte staat beschreven.