Schadevergoedingsbeding bij einde huur door faillissement toch zinvol?

(Dit artikel is gepubliceerd in het Achterhoek Magazine, nr. 1 2014)

Uw huurder gaat failliet, en de curator zegt de huurovereenkomst (die nog enkele jaren zou duren) tussentijds op. U lijdt (huurderving) schade. Wat nu? Huurovereenkomsten bevatten vaak een beding dat verhuurder in zulke gevallen recht geeft op schadevergoeding. Dergelijke bedingen leken tot voor kort weinig effect te hebben in faillissementssituaties. De Hoge Raad bepaalde namelijk in 2011 dat een verhuurder schade als gevolg van het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst door faillissement van de huurder niet op de boedel mocht verhalen.

Goed nieuws voor verhuurders. De Hoge Raad heeft op 15 november 2013 bepaald dat schadevergoedingsbedingen wel ingeroepen kunnen worden tegen huurders en hun garant. In die zaak was een concerngarantie afgegeven. De garant moest gewoon aan verhuurder betalen, maar viste vervolgens zelf achter het net. De garant heeft geen regresmogelijkheid op de failliete huurder.

Biedt de uitspraak van de Hoge Raad nu zonder meer een ‘garantie’ voor succes? Nee! Er zijn ontsnappingsmogelijkheden voor de garant. De garant kan mogelijk op basis van de garantiebepalingen verweer voeren tegen de vordering van verhuurder. Verhuurders moeten daarom goed letten op de inhoud van de garantiebepalingen. Het advies voor verhuurders is om in de garantiebepalingen overeen te komen dat een faillissement van huurder geen verandering brengt in de verplichtingen uit de garantie. Voorts is het verstandig om het regres van de garant op huurder expliciet uit te sluiten voor faillissementssituaties, zodat de garant hieraan geen verweermiddel kan ontlenen. In de praktijk vraagt een bank bij het verstrekken van een bankgarantie vrijwel altijd om een depot van huurder in combinatie met een contragarantie. Dat zorgt er in de praktijk voor dat de bankgarantie (vanwege de regresmogelijkheid) toch niet snel kan worden ingeroepen voor de vergoeding van huurdervingschade. Een concerngarantie ligt dan meer voor de hand.

Conclusie

• Een schadevergoedingsbeding voor (huurderving)schade als gevolg van faillissement van huurder is geldig en kan ingeroepen worden tegen huurder en diens garant.
• Zekerheidsstelling voor huurdervingschade door derden blijft zinvol. In verband met de vaak verlangde contragarantie ligt een concerngarantie meer voor de hand dan een bankgarantie.
• De garantiebepalingen moeten op een juiste manier worden geformuleerd. Neem bij vragen contact op met JPR Advocaten.

Klik hier voor een pdf-versie van het artikel.