Spookbewoning een huurrechtelijk gebrek?

Op 14 mei 2019 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:4150) zich gebogen over de vraag of zogenaamde ‘spookbewoning’ kan worden aangemerkt als een huurrechtelijk gebrek. In deze blog leggen wij uit wat ‘spookbewoning’ inhoudt, wanneer er in het huurrecht sprake is van een gebrek en bespreken wij het (tussen)arrest van het hof. Bovendien bespreken wij enkele aandachtspunten die men uit dit arrest kan afleiden.

1. De BRP en spookbewoning

De Wet basisregistratie personen (BRP) vormt de wettelijke basis voor de registratie van persoonsgegevens en is de opvolger van de GBA (Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens). Overheidsinstanties ontvangen informatie uit de BRP voor de behoorlijke vervulling van hun taken. Op grond van deze wet is elke burger verplicht om aangifte te doen van zijn/haar adres en verblijf.

Bij ‘spookbewoning’ staan er meer personen in de BRP geregistreerd, dan het aantal personen dat daadwerkelijk op het opgegeven adres woonachtig is. Deze omstandigheid kan vervelende gevolgen hebben voor huurders en verhuurders.

2. Gebreken in het huurrecht

Het verschaffen van huurgenot behoort tot de kernverplichtingen van een verhuurder. Verschaft de verhuurder dit genot niet, dan kan er sprake zijn van een huurrechtelijk gebrek.

Het begrip gebrek is zeer ruim geformuleerd en is bij de verhuur van woonruimte van semidwingend recht. Dit betekent dat partijen hier niet ten nadele van de huurder van kunnen afwijken. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder kunnen worden toegerekend, kunnen in principe als een gebrek worden gekwalificeerd. Het begrip ziet derhalve op zowel materiële gebreken (zoals een lekkend dak) als immateriële gebreken (zoals overlast van buren die van dezelfde verhuurder huren).

Wanneer er sprake is van een gebrek, kan een verhuurder geconfronteerd worden met vorderingen tot herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

Een verhuurder is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien:

• Het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder valt toe te rekenen;

• Het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen al kende of behoorde te kennen of de verhuurder aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

3. De rechtsgang

In de zaak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden stond de woning van de verhuurder al geruime tijd te koop. Om deze reden heeft de betreffende verhuurder besloten om de woning te gaan verhuren. Na bemiddeling van een makelaar, heeft de verhuurder met zijn huurders een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar. De ingangsdatum van de huurovereenkomst betrof 1 maart 2013 en de einddatum 28 februari 2014.

De huurders hebben in de huurperiode huurtoeslag bij de Belastingdienst aangevraagd en verkregen. Na het eindigen van de huurovereenkomst, ontvingen de huurders een brief van de Belastingdienst waaruit volgde dat zij een bepaald bedrag aan huurtoeslag terug dienden te betalen.

De reden hiervoor was dat de gemeente aan de Belastingdienst had doorgegeven dat de verhuurder een gedeelte van het jaar bij de huurders in de huurwoning woonachtig was. Tot op 22 november 2013 stond de verhuurder in de GBA ingeschreven als bewoner van het gehuurde. Ook werd zijn post gedurende de huurovereenkomst bezorgd op het adres van het gehuurde. Pas vanaf 12 juli 2013 maakte de verhuurder gebruik van een doorzendservice.

Na (tevergeefs) enige correspondentie met de verhuurder te hebben gevoerd over het aanleveren van bewijs dat de verhuurder niet meer op het adres van het gehuurde stond ingeschreven, besloten de huurders uiteindelijk de verhuurder in rechte te betrekken. De huurders wilden het bedrag dat zij aan de Belastingdienst dienden terug te betalen, verhalen op de verhuurder. De inzet van de procedure bij de rechtbank lijkt gebaseerd te zijn op de schadevergoedingsverplichting van de verhuurder wegens een gebrek in/aan het gehuurde.

De huurders vingen echter bot bij de rechtbank. De kantonrechter overwoog dat – mede gelet op de korte duur van de huurovereenkomst – niet van de verhuurder verwacht mocht worden dat hij zich uitschreef uit de basisregistratie. Nu de verhuurder het gehuurde in eerste instantie aanhield als postadres, hadden de huurders volgens de kantonrechter moeten weten (of moeten begrijpen) dat de verhuurder het beeld schetste dat hij nog woonachtig was op het adres van het gehuurde.

Doordat de huurders niet konden aantonen dat de verhuurder wist dat het verkrijgen van huurtoeslag voor hun relevant was en de verhuurder bovendien had betwist dat hier bij het aangaan van de huurovereenkomst over gesproken zou zijn, werden de vorderingen van de huurder afgewezen.

Wanneer een huurder woonruimte huurt met een huurprijs beneden de subsidie- of toeslaggrens en de verhuurder nog als bewoner op het adres van het gehuurde staat ingeschreven, hoeft de huurder er volgens het hof in beginsel niet op bedacht te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen (zoals huurtoeslag).

Het hof overwoog dat een dergelijke ‘spookbewoner’ in het gehuurde onder omstandigheden kan leiden tot een beperking van de rechten van een huurder. Deze omstandigheid kan ertoe leiden dat de huurder niet het vrije genot van het gehuurde heeft gekregen dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Onder verwijzing naar het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 11 maart 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:2004), stelt het hof vervolgens dat deze omstandigheid een huurrechtelijk gebrek kan opleveren.

Het hof kwam uiteindelijk niet toe aan een verdere beoordeling van deze zaak. De verhuurder werd in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat de makelaar de huurders had geïnformeerd over het ingeschreven blijven staan van de verhuurder op het adres van het gehuurde.

4. Aandachtspunten huurders en verhuurders

Hoewel het hof in dit (tussen) arrest geen antwoord geeft op de vraag of er in deze procedure sprake is van een gebrek, brengt het wel enkele aandachtspunten voor huurders en verhuurders van woonruimte bij het aangaan van huurovereenkomsten met zich mee.

Voor zowel de huurder als de verhuurder, is het van belang dat er op duidelijke wijze gecommuniceerd wordt over de rol die de huurtoeslag bij het aangaan van de huurovereenkomst speelt. Indien de huurder deze toeslag gelet op de huurtoeslaggrens niet kan aanvragen, ontstaat er geen risico voor de verhuurder. Voor huurprijzen boven de toeslaggrens kan een huurder immers geen huurtoeslag aanvragen. Wanneer een huurder wel huurtoeslag kan aanvragen (en dit ook voornemens is te doen), doet een verhuurder er verstandig aan zijn gegevens uit de BRP te wijzigen naar zijn nieuwe woonadres (of bij gebreke daarvan een postadres). Zo kan voor beide partijen voorkomen worden dat er (achteraf) een gebrek (in de vorm van ‘spookbewoning’) ontstaat en daarmee een eventuele verplichting tot het voldoen van schadevergoeding.

Heeft u een conflict met uw (ver)huurder over een gebrek of wenst u advies bij het opstellen van huurovereenkomsten, dan kunt u hiervoor contact opnemen met het team vastgoed van JPR Advocaten.