Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

Op 25 april 2020 is de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Deze wet maakt het mogelijk dat tijdelijke huurovereenkomsten tijdens de coronacrisis voor een tijdelijke periode worden verlengd. In deze bijdrage bespreken wij aan de hand van een reeks korte vragen en antwoorden de hoofdlijnen van deze wet.

1. Voor welk soort huurovereenkomsten geldt deze wet?

De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, waarvan de huurperiode na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020 verstrijkt.

2. Welke mogelijkheid biedt deze wet aan huurders met een tijdelijke huurovereenkomst?

Huurders krijgen de mogelijkheid om hun verhuurders schriftelijk te verzoeken een aflopende tijdelijke huurovereenkomst te verlengen voor een periode van één, twee of drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020.
Let op: het verlengingsverzoek van de huurder is aan een (korte) termijn gebonden.

3. Is een huurder gehouden een (vrijwillig) aanbod van zijn verhuurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen te accepteren?

Een verhuurder kan zijn huurder schriftelijk verzoeken om in te stemmen met een verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst voor een periode van één, twee of drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020. Een huurder is echter niet gehouden om op dit aanbod in te gaan. De tijdelijke wet heeft niet ten doel een huurder voor een langere huurperiode te binden als deze dit niet wil.

4. Is een verhuurder gehouden een verlengingsverzoek van een huurder te accepteren?

De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten biedt verhuurders (limitatieve) mogelijkheden om verlengingsverzoeken van huurders te weigeren. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de verhuurder zich verplicht heeft de woning te verkopen/verhuren aan een andere partij en de verhuurder deze verplichting vóór 1 april 2020 is aangegaan. Daarnaast kan de weigering van de verhuurder gebaseerd worden op het gegeven dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt. Let op: ook aan de weigeringsmogelijkheid van de verhuurder is een (korte) termijn verbonden.

5. Kan een huurder nog naar de rechter als de verhuurder weigert het verlengingsverzoek van de huurder te accepteren?

Indien een verhuurder weigert het verlengingsverzoek te accepteren, dan kan de huurder de rechter verzoeken om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Let op: onduidelijk is of deze mogelijkheid van de huurder aan een termijn verbonden is. De wettekst bevat hier geen aanknopingspunten voor.

6. Welke formaliteiten moet een verhuurder in acht nemen als de huurovereenkomst afloopt in de periode na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020?

Ondanks de nieuwe tijdelijke wetgeving blijft een verhuurder verplicht om het eindigen van de huurovereenkomst tijdig aan zijn huurder mede te delen (de schriftelijke kennisgeving). Het gevolg van het niet (correct) naleven van deze verplichting is dat de huurovereenkomst dan voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Let op: naast de wettelijke eis dat deze kennisgeving niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd moet plaatsvinden, stelt de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten een aanvullende verplichting. De verhuurder is verplicht de huurder te wijzen op de mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Om aan deze verplichting te voldoen, zou een verhuurder de wettekst van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten als bijlage aan zijn schriftelijke kennisgeving kunnen toevoegen.

7. Moet een verhuurder het eindigen van de huurovereenkomst na de tijdelijke verlenging opnieuw aanzeggen?

Ja. Een verhuurder moet de huurder opnieuw schriftelijk berichten over het naderende einde van de verlengde huurovereenkomst. Laat een verhuurder dit na of verricht de verhuurder deze kennisgeving niet tijdig, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd.

8. Komt een verzoek op grond van deze wet überhaupt in aanmerking voor behandeling door de rechter?

In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de deuren van de rechtbanken te sluiten. Alleen urgente zaken komen in deze periode in aanmerking voor behandeling. Zie hiervoor de website van de Rechtspraak. Een verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst op grond van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst wordt aangemerkt als urgente zaak, mits de verhuurder voldoende onderbouwd heeft welke urgentie hij heeft. De urgentie wordt beoordeeld door de rechter.

9. Hoe kan een tijdelijke verlenging worden vastgelegd?

Alhoewel het geen formeel vereiste is, verdient het de voorkeur om de tijdelijke verlenging vast te leggen in een bijlage bij de huurovereenkomst (een ‘allonge’). Dit om beide partijen zekerheid en duidelijkheid te geven. De verhuurder voor wat betreft het einde van de huurovereenkomst, de huurder over de verlenging van de huurovereenkomst. Een model voor een allonge hebben we alvast voor u opgesteld. Klik hier voor het Word-document.

Tot slot

Heeft u verdere vragen over een eventuele verlenging van een (tijdelijke) huurovereenkomst, neem dan gerust contact op met het Team Vastgoed (vakgroep huurrecht).

Nienke Beun (06-53261210)
Lonneke Derksen (088-6160020)
Sharbel Goriya (06-22907013)

Disclaimer
Met dit document bieden wij u een algemeen inzicht over verschillende juridische kwesties. Wij hebben dit document met zorg samengesteld, maar het is uitdrukkelijk informatief bedoeld. Het is niet bedoeld als juridisch advies. U kunt aan de in dit document gegeven algemene informatie geen rechten ontlenen. Iedere situatie is uniek en wij kunnen er niet voor instaan dat de in het document gegeven informatie toepasselijk is in uw individuele situatie. Mocht u gericht advies willen over uw individuele situatie, neemt u dan contact met ons op. Wij adviseren u dan graag.