(Ver)huren in crisistijd

De situatie is inmiddels (gedeeltelijk) veranderd. Daarom verwijzen wij u naar een recenter artikel en de informatie op de website onder “Coronavirus”

De overheid heeft landelijke maatregelen getroffen om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Zo hebben Nederlandse gemeentes – op instructie van de Minister van Veiligheid en Justitie – een landelijk afgestemde noodverordening ingevoerd. Hierdoor zijn onder andere horecagelegenheden, sport- en fitnessclubs, zwembaden, sporthallen, sportvelden, sauna’s, seks inrichtingen en coffeeshops verplicht om hun deuren te sluiten. Dergelijke maatregelen zullen ongetwijfeld negatieve gevolgen hebben voor vastgoedpartijen.

In dit artikel gaat ons team Vastgoed in op de aandachtspunten en uitdagingen voor zowel huurders als verhuurders in deze periode. Wij sluiten dit artikel af met een praktisch en schematisch overzicht, alsmede met wat ‘tips en tricks’ hoe verhuurders en huurders in overleg tot een oplossing kunnen komen.

Heeft de huurder recht op huurprijsvermindering?

Nee en ja. Dat hangt af van de afspraken in de huurovereenkomst. In de meeste gevallen zal sprake zijn van het zogenoemde ROZ-model. In de algemene bepalingen behorende bij dit model huurovereenkomst, is het recht op huurprijsvermindering in dit soort gevallen uitgesloten. Sluiting van bijvoorbeeld een winkel (al dan niet tijdelijk) en tegenvallende bezoekersaantallen, komen in principe voor rekening van de huurder. Dit geeft de huurder geen recht op huurprijsvermindering. Tenzij partijen dit in de huurovereenkomst anders hebben afgesproken. Bijvoorbeeld in de vorm van een garantie met betrekking tot de bezoekersaantallen.

Indien er sprake is van een andere huurovereenkomst dan het ROZ-model, is de kans ook klein dat de huurder in dit geval aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen gezien als ondernemersrisico en niet als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. Tenzij partijen in de huurovereenkomst andere (garantie)afspraken hebben gemaakt.

Indien de verhuurder echter op eigen initiatief bijvoorbeeld een winkel sluit (die niet op grond van de noodmaatregelen reeds is gesloten), dan ligt dit wellicht anders.

Heeft de huurder recht op schadevergoeding?

Ook hier geldt dat dit afhangt van de afspraken in de huurovereenkomst. Vaak zal sprake zijn van het zogenoemde ROZ-model. In de algemene bepalingen behorende bij dit model, is het recht op schadevergoeding in dit soort gevallen uitgesloten. Sluiting van bijvoorbeeld een winkel (al dan niet tijdelijk) en tegenvallende bezoekersaantallen komen in principe voor rekening van de huurder. Dit geeft de huurder geen recht op schadevergoeding. Tenzij partijen dit in de huurovereenkomst anders hebben afgesproken.

Ook bij andere huurovereenkomsten dan het ROZ-model is de kans klein dat de huurder in dit geval aanspraak kan maken op schadevergoeding. Deze situaties vallen in het algemeen gezien onder het ondernemersrisico en zijn geen gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. Dit is anders als partijen in de huurovereenkomst andere garantieafspraken hebben gemaakt.

Indien de verhuurder echter op eigen initiatief bijvoorbeeld een winkelruimte sluit (die niet op grond van de noodmaatregelen reeds is gesloten), dan ligt dit wellicht anders en kan de verhuurder mogelijk aansprakelijk zijn.

Huurachterstanden in coronatijd

Door de overheidsmaatregelen zullen een (groot) aantal ondernemers te maken krijgen met liquiditeitsproblemen. De verwachting is dan ook dat er meer huurachterstanden zullen ontstaan, met als gevolg dat sommige verhuurders de mogelijkheid hebben om (bijvoorbeeld) de huurovereenkomst te ontbinden en/of boetes op te leggen.

Kan een verhuurder de huurovereenkomst ontbinden?
Structurele wanbetaling is een veelgebruikte grondslag om huurovereenkomsten te ontbinden. Een rechter houdt echter rekening met alle omstandigheden van het geval bij de vraag of de wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Een relevante omstandigheid is bijvoorbeeld de oorzaak van de huurachterstand. Als deze oorzaak uitsluitend is gelegen de overheidsmaatregelen, is het verdedigbaar dat een dergelijke huurachterstand door een rechter als ‘minder ernstig’ wordt beschouwd. Dit kan gevolgen hebben voor de kans van slagen van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Hoe zit het met boetebedingen bij huurachterstanden?
De meeste huurovereenkomsten - en met name de ROZ-modellen - hanteren een boetebeding voor het niet tijdig en volledig betalen van de huur. In de praktijk komt het vaak voor dat huurders zich verweren tegen de gevorderde boete met een beroep op matiging (art. 6:94 BW). Een rechter zal slechts overgaan tot boetematiging, indien toepassing van het boetebeding leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Hiervoor zal de rechter kijken naar de omstandigheden waaronder het boetebeding wordt ingeroepen. Een rechter kan een beroep op matiging toewijzen door de omstandigheid dat een huurder - door abrupte en zeer ingrijpende overheidsmaatregelen - niet in staat is om de huur (tijdig en volledig) te voldoen. Verder is het niet uitgesloten dat een boetebeding met beroep op de redelijkheid en billijkheid geheel buiten toepassing wordt gelaten.

Exploitatieplicht van de huurder

Een exploitatieverplichting voor de huurder houdt in dat de huurder verplicht is om het gehuurde pand ook daadwerkelijk te gebruiken, ‘te exploiteren’. Het belang van een verhuurder bij deze exploitatieverplichting is dat een leeg of gesloten pand vaak negatieve effecten heeft op de waarde van het pand. Daarnaast is het een feit van algemene bekendheid dat leegstand ook andere risico’s met zich meebrengt, waaronder het risico van kraken en schade.

De exploitatieverplichting voor de huurder volgt niet uit de wet, maar is vaak opgenomen in de huurovereenkomst. In de bekende ROZ-modellen is een dergelijke verplichting opgenomen in de Algemene Bepalingen. Indien deze verplichting door een huurder niet wordt nagekomen, dan riskeert de huurder (aanzienlijke) boetes.

Discussies over de exploitatieverplichting spelen vaak als het de huurder financieel gezien minder voor de wind gaat. In dat soort situaties komt het voor dat de huurder besluit om de exploitatie van zijn bedrijf te staken. Maar ook de overheidsmaatregelen die in verband met de huidige situatie zijn opgelegd, leiden feitelijk gezien voor een groot aantal bedrijven (horeca, sportscholen etc.) tot een staking van de exploitatie.

Riskeert een huurder vanwege deze feitelijke staking van de exploitatie door de huidige overheidsmaatregelen (aanzienlijke) boetes? Nee, die kans is klein. Ondanks de contractuele verplichting zal een rechter dergelijke boetes waarschijnlijk niet toewijzen.

Het uitgangspunt is dat contractuele afspraken tussen partijen in principe moeten worden nagekomen. Dat geldt dus ook voor de exploitatieverplichting. Maar er zijn omstandigheden die ertoe kunnen leiden dat van dit uitgangspunt kan en moet worden afgeweken. Dergelijke omstandigheden en (bijvoorbeeld) de werking van de redelijkheid en billijkheid en/of een beroep op overmacht staan in dat geval in de weg aan de nakoming van de exploitatieverplichting, alsmede van de betaling van de boetes. Er valt veel voor te zeggen dat de exploitatieverplichting door de verplichte maatregelen van de overheid op deze wijze (tijdelijk) terzijde kan worden geschoven. Dit kan natuurlijk anders liggen indien de huurder vrijwillig besluit om de exploitatie te staken.

Kan een verhuurder zijn huurder specifieke (gebruiks)aanwijzingen geven met betrekking tot de gehuurde ruimte?

Vooralsnog heeft de Nederlandse overheid niet gekozen voor een zogenaamde ‘total lockdown’, hetgeen betekent dat nog niet alle kantoorpanden en winkels gesloten zijn.

Omdat in winkels en bijvoorbeeld kantoorverzamelgebouwen grote groepen mensen samenkomen, ligt besmetting met het coronavirus op de loer. Als een huurder zelf niets onderneemt om de risico’s op besmetting met het virus te verminderen, is het dan voor een verhuurder mogelijk om zijn huurder(s) aanwijzingen te geven om zo het risico op verdere verspreiding van het virus tegen te gaan?

De bevoegdheid van een verhuurder om aanwijzingen aan zijn huurder(s) te geven, zou bijvoorbeeld uit de huurovereenkomst kunnen voortvloeien. Zo wordt in de Algemene Bepalingen bij het ROZ-model voor winkelruimte opgemerkt dat de huurder ‘redelijke aanwijzingen’ van zijn verhuurder in acht moet nemen. Dit mede gelet op het feit dat de huurder op basis van het ROZ-model zelf gehouden is om schade aan zaken/personen te voorkomen.

Losstaand van de vraag of deze bepaling voor dit soort situaties geschreven is (een dergelijke situatie heeft zich sinds het bestaan van dit model immers nog nooit voorgedaan), is het de vraag wat in de coronacrisis onder ‘redelijke aanwijzingen’ moet worden verstaan.

Over wat ’redelijke aanwijzingen zijn’, kunnen in zijn algemeenheid geen uitspraken worden gedaan. Er zou echter beargumenteerd kunnen worden dat de maatregelen die de rijksoverheid en het RIVM voorschrijven in dit kader in ieder geval als redelijk kunnen worden beschouwd.

Indien de huurovereenkomst zelf geen aanknopingspunten biedt voor een verhuurder om zijn huurder(s) aanwijzingen te geven, dan zou dit ook op grond van de wet mogelijk kunnen zijn. Een huurder dient zich als een goed huurder te gedragen. Dat is wettelijk bepaald. Het leveren van een bijdrage aan verdere verspreiding van het coronavirus is in dit kader een gegronde reden om een huurder hierop aan te spreken. Verder zou ook het standpunt ingenomen kunnen worden dat de bevoegdheid om aanwijzingen te geven en de verplichting om deze aanwijzingen op te volgen, voort kan vloeien uit de redelijkheid en billijkheid die partijen over en weer in acht moeten nemen.

Kunnen de maatregelen van de overheid leiden tot een (tussentijdse) opzegging of ontbinding van het huurcontract?

Als gevolg van de overheidsmaatregelen zouden huurders die de door hen gehuurde ruimtes niet (meer) kunnen gebruiken, kunnen onderzoeken of zij de huurovereenkomst met hun verhuurder(s) wellicht door middel van opzegging (voortijdig) zouden kunnen beëindigen.

Deze optie biedt mogelijk een uitkomst voor met name kleine ondernemers, die vanwege de inrichting van hun bedrijf niet direct gebonden zijn aan een vaste locatie en hun inboedel/inventaris gemakkelijk zouden kunnen verplaatsen.

Bij het aangaan van een huurovereenkomst die bijvoorbeeld ziet op kantoorruimte, staat het partijen vrij om afspraken te maken over de duur van de huurovereenkomst en (de wijze van) het opzeggen van de huur. Staat in de huurovereenkomst dat deze pas tegen het einde van de huurperiode kan worden opgezegd, dan zal opzeggen (nog) niet mogelijk zijn.

Dit kan anders zijn als er voor de huurder een tussentijdse opzegmogelijkheid is overeengekomen (deze mogelijkheid is niet in het standaard ROZ-model voor kantoorruimte opgenomen). Afhankelijk van hoe deze bepaling is geformuleerd, kan er ruimte zijn om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen. Houd er echter rekening mee dat daar kosten aan verbonden kunnen zijn.

Voor huurovereenkomsten die zien op winkelruimte heeft de wetgever bepaald dat deze overeenkomsten in de hoofdregel gelden voor een duur van vijf jaar (en na het verstrijken van deze termijn voor vijf jaar worden verlengd). Een huurder kan de huur pas tegen het einde van de eerste termijn opzeggen, maar moet daarbij ook een opzegtermijn van tenminste een jaar in acht nemen. Het opzeggen van de huurovereenkomst zal in deze gevallen geen uitkomst kunnen bieden.

Ook bij de verhuur van winkelruimte kan het zo zijn dat de huurovereenkomst voor de huurder een tussentijdse opzegmogelijkheid bevat (deze mogelijkheid is niet in het standaard ROZ-model voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte opgenomen). Hier geldt eveneens dat een dergelijke bepaling, afhankelijk van hoe deze is geformuleerd, de huurder ruimte zou kunnen bieden om de huurovereenkomst met zijn verhuurder voortijdig te beëindigen. Houd er echter rekening mee dat daar kosten aan verbonden kunnen zijn.

Een andere vraag is, of het voor huurders mogelijk is de huurovereenkomst met hun verhuurder te ontbinden, nu zij door de overheidsmaatregelen geen gebruik meer kunnen maken van de gehuurde ruimtes. Ontbinding vereist een tekortkoming van de andere partij (in dit geval een tekortkoming van de verhuurder). De reden waarom huurders hun ruimte niet meer kunnen gebruiken, is niet gelegen in een omstandigheid waar een verhuurder voor verantwoordelijk is. Het ontbinden van de huurovereenkomst vanwege de overheidsmaatregelen, lijkt dan ook uitgesloten te zijn.

1. Met ‘kantoorruimte’, wordt in dit artikel gedoeld op de zogenaamde 230a- bedrijfsruimte. Deze categorie is ruimer dan enkel kantoren, men kan hierbij ook denken aan (bijvoorbeeld) fabrieken, opslagruimtes, kerken, ziekenhuizen, scholen, ruimte voor vrije beroepsbeoefenaars, sportscholen, zonnebankcentra, etc.
2. Met ‘winkelruimte’, wordt in dit artikel gedoeld op de 290-bedrijfsruimte. Deze categorie is ruimer dan enkel winkels, men kan hierbij ook denken aan (bijvoorbeeld) restaurants, hotels en kampeerbedrijven.

Wat zijn mogelijke oplossingen voor de huidige situatie?

De hierboven beschreven situaties en uitleg zien op eenzijdige acties van de huurder of van de verhuurder. Het verdient natuurlijk de voorkeur om in onderling overleg tot een oplossing te komen. Wij laten hieronder een aantal mogelijkheden de revue passeren:

Een (tijdelijk) uitstel (opschorting) van de huurbetalingsverplichting
Om de huurder nu even (tijdelijk) lucht te geven, kan deze afspraak een uitkomst bieden. Zeker bij huurder die verwacht slechts een (relatief) kleine tijdelijke ‘dip’ te hebben.

Een (al dan niet gedeeltelijke) kwijtschelding van één of meerdere maanden huur: huurkorting
Zeker in een branche waar nu de klappen vallen, is een gedeeltelijk kwijtschelding wellicht de beste optie. Neem het voorbeeld van een modeketen. Als nu de huur over de maanden van bijvoorbeeld april en mei worden uitgesteld, dan is het nog maar de vraag of de betreffende winkel in juni en juli in staat is om dubbele huurlasten te voldoen. De betaling van de helft van de huur is dan misschien wel de bekende ‘gulden middenweg’. De verhuurder heeft (gegarandeerd) een deel van de huursom. De huurder wordt niet geconfronteerd met (onevenredige) zware lasten in een periode waarin er ‘een doorstart’ plaatsvindt.

De verschuldigde huur omzetten in een lening met betalingstermijnen die over een langere termijn worden uitgesmeerd
Juridisch werkt deze oplossing als volgt: de verhuurder leent geld (gelijk aan een maand of meerdere maanden huur) aan de huurder. Met dit geleende geld betaalt de huurder de verschuldigde huur. Het terugbetalen van de lening wordt over langere tijd uitgesmeerd. Het is wel belangrijk om deze afspraken goed op papier te zetten. En in sommige gevallen kunnen er bijzondere voorwaarden bij het verstrekken en aangaan van een lening gelden. Het verdient daarom de voorkeur om dit goed juridisch te laten toetsen.

Een deel van de betaalde waarborgsom aanmerken als betaling (verrekenen) van een of meerdere maanden huur
Dit is vanzelfsprekend een oplossing als er een waarborgsom is betaald. Daarbij is het voor de verhuurder wel goed om te weten dat de waarborgsom (mede) dient om eventuele opleveringsschade te verrekenen. Een oplossing is dan om op een later moment, als deze ‘crisistijd’ voorbij is, de waarborgsom alsnog door de huurder te laten aanvullen. Sommige huurovereenkomsten bieden hier ook al een grondslag voor.

Afspraken maken tussen drie partijen: financier – verhuurder – huurder
Dit biedt mogelijk uitkomst, indien de verhuurder met de maandelijkse huurinkomsten zijn rente- en aflossingsverplichtingen voldoet. Voor deze verhuurder is het opschorten of (gedeeltelijk) kwijtschelden van de huur niet altijd een optie. In dat geval verdient het de voorkeur om ook de financier (veelal een bank) te betrekken. Dit mede gelet op het feit dat banken zich bereidwillig hebben opgesteld en bereid zijn om regelingen met ondernemers te treffen.

Aandachtspunten bij voormelde oplossingen

Het uitgangspunt is en blijft dat er per situatie ‘maatwerk’ moet worden geleverd. Wat is de (financiële) situatie van de huurder en verhuurder? Hoe zijn de vooruitzichten voor de betreffende huurder? Welke andere financiële mogelijkheden (lees: tegemoetkomingen) heeft de huurder?

Als duidelijk is wat de beste oplossing voor de betreffende situatie is, dan dienen de gemaakte afspraken schriftelijk goed te worden vastgelegd. Dit kan (bijvoorbeeld) in een allonge bij de huurovereenkomst. Dit geeft beide partijen duidelijkheid en zekerheid. En dat is wel zo prettig in deze tijden van onzekerheid.

Verder is het goed om ook naar de fiscale gevolgen te kijken. Op het moment dat de huurfactuur met btw bijvoorbeeld de deur uitgaat, dan is de verhuurder gehouden om de btw af te dragen. Dit kan bijvoorbeeld bij het sluiten van een lening het geval zijn.

Wij hopen dat wij met deze bijdrage wat meer inzicht hebben gegeven in de huurrechtelijke gevolgen en (on)mogelijkheden in de huidige situatie. Mochten er vragen zijn, neem dan gerust contact met ons op.
Team Vastgoed (vakgroep Huurrecht)

Download praktisch en schematisch overzicht.