Per 1 november 2020 is de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten komen te vervallen. In deze blog wordt kort stilgestaan bij de inhoud van deze wet en wat het komen te vervallen hiervan betekent voor (sociale) verhuurders en huurders van woonruimte.
Tijdelijke huurovereenkomsten
Sinds 1 juli 2016 is het voor verhuurders en huurders mogelijk om ten aanzien van een woonruimte een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Voor sociale verhuurders (woningcorporaties) is deze mogelijkheid beperkt tot bepaalde doelgroepen.
In het geval de woonruimte een zelfstandige woonruimte betreft, kunnen partijen een maximale duur van twee jaar met elkaar overeenkomen. Gaat het om een onzelfstandige woonruimte, dan geldt een maximale duur van vijf jaar.
Een tijdelijke huurovereenkomst eindigt volgens de wet automatisch wanneer de einddatum van de huurovereenkomst is verstreken, mits de verhuurder aan een aantal formaliteiten heeft voldaan. De verhuurder moet het eindigen van de huurovereenkomst tijdig en schriftelijk aan de huurder mededelen. Doet hij dit niet (tijdig), dan zal de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd worden verlengd en geniet de huurder huurbescherming. Een verhuurder komt niet meer gemakkelijk van zo’n overeenkomst af.
Hetzelfde geldt voor de situatie waarin er na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst met dezelfde huurder wordt aangegaan. Ook dan ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
Deze wet trad op 25 april 2020 in werking en maakte het voor verhuurders en huurders van woonruimte mogelijk om, in verband met de coronacrisis, tijdelijke huurovereenkomsten die na 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020 zouden aflopen, tijdelijk te verlengen voor een periode van maximaal drie maanden tot uiterlijk 1 september 2020.
In verband met de aanhoudende pandemie werd deze mogelijkheid nadien bij besluit van 17 juni 2020 verlengd tot uiterlijk 1 november 2020 en werden huurovereenkomsten die in de periode van 1 juli 2020 tot en met 31 augustus 2020 zouden eindigen eveneens onder de reikwijdte van deze wet gebracht.
Het bijzondere aan de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten was dat huurovereenkomsten die op basis van deze wet werden verlengd hun tijdelijke karakter behielden. Er ontstond door de verlenging dus geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij de huurder huurbescherming geniet, zoals normaliter wél het geval is.
Om te voorkomen dat er aan het eind van de tijdelijke verlenging van de huurovereenkomst wél een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou ontstaan, moest de verhuurder – gelijk aan de regels die normaliter voor het laten eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst gelden - de (nieuwe) einddatum van de huurovereenkomst tijdig en schriftelijk aan de huurder mededelen. Gebeurde dit niet of niet tijdig, dan ontstond er alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Gevolgen vervallen Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten
De Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten bepaalde dat de werking van deze wet eenmalig verlengd kon worden tot 1 oktober 2020, 1 november 2020 of 1 december 2020. Bij besluit van 17 juni 2020 is ervoor gekozen om de wet op 1 november 2020 te laten vervallen. Gelet op de huidige ontwikkelingen met betrekking tot corona, had het wellicht meer voor de hand gelegen om 1 december 2020 aan te houden.
Het komen te vervallen van deze wet heeft tot gevolg dat verhuurders en huurders geen wettelijke basis meer hebben om hun tijdelijke huurovereenkomsten met behoud van het tijdelijke karakter hiervan te verlengen voor een bepaalde tijd. Doet een verhuurder dit toch, dan ontstaat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en geniet de huurder volledige huurbescherming.
Bent u als verhuurder vergeten het eindigen van een tijdelijke of tijdelijk verlengde huurovereenkomst aan uw huurder mede te delen en wilt u onderzoeken of er nog mogelijkheden zijn om de huurovereenkomst met uw huurder alsnog te beëindigen? Neem dan gerust contact op met het Team Vastgoed (vakgroep huurrecht).
Albert Jan Boer
Wouter te Woerd
Marjolein Meijer