Wat betekent Energielabel C voor uw vastgoed?

Op zowel nationaal als internationaal (Europees) niveau, zijn er afspraken gemaakt om klimaatverandering tegen te gaan. Deze afspraken hebben er onder meer toe geleid dat de huidige gebouwvoorraad in Nederland verduurzaamd dient te worden. Dit gebeurt onder andere door het verplicht stellen van energielabels. In het kader hiervan is onder andere de labelverplichting voor kantoorgebouwen in het Bouwbesluit 2012 (Stb. 2018, 380) opgenomen.

In deze blog staan wij kort stil bij (de betekenis van) energielabels en bespreken wij (de gevolgen van) de labelverplichting voor bestaande kantoorgebouwen uit het Bouwbesluit 2012. Bij nieuwbouw gelden de zogenaamde ‘BENG’ (Bijna Energie Neutrale Gebouwen)-eisen. Deze eisen zien op de energiebehoefte, het primair fossiel energiegebruik en het aandeel hernieuwbare energie. In deze blog blijven de ‘BENG-eisen’ verder onbesproken.

Energielabels

Diverse Europese richtlijnen verplichten het ter beschikking stellen van energielabels aan gebruikers van bepaalde zaken (denk hierbij bijvoorbeeld aan auto’s, gebouwen en elektronische apparatuur). De labels zijn bedoeld om gebruikers te informeren over hoe zuinig, milieuvriendelijk en/of hoe energiezuinig een zaak is.

Voor gebouwen zijn een zevental labels te onderscheiden, namelijk de labels A t/m G. Label A staat hierbij voor de beste energieprestatie, terwijl label G de slechtste energieprestatie vertegenwoordigt.

Energielabels met betrekking tot gebouwen worden afgeven door een erkend deskundige. In de afgegeven schriftelijke verklaring staat het resultaat van de berekening van de energieprestatie vermeld. Ook zijn de referentiewaarden waarmee de energieprestatie kan worden vergeleken en beoordeeld opgenomen. Er worden ook meestal aanbevelingen gedaan voor een kostenoptimale of kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie.

Labelverplichting kantoorgebouwen Bouwbesluit 2012

De labelverplichting voor kantoorgebouwen brengt met zich mee dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel met een energie-index van 1,3 of beter (dit correspondeert met minimaal een energielabel C). Deze verplichting is opgenomen in artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012. De wet maakt enkele uitzonderingen op deze verplichting. Deze worden in deze blog niet inhoudelijk besproken, maar zien voornamelijk op de situatie waarin de kantoorruimte als nevenfunctie wordt gebruikt of op bepaalde categorieën van kantoorgebouwen (zoals monumenten).

De gevolgen van het niet voldoen aan de verplichting

Het per 1 januari 2023 niet voldoen aan deze verplichting uit het Bouwbesluit 2012, leidt tot een gebruiksverbod voor de personen die een kantoorgebouw in gebruik nemen (zoals huurders) en personen die het kantoorgebouw gebruiken (zoals verhuurders die het gebouw voor verhuur exploiteren). Het kantoorgebouw mag door het gebruiksverbod niet meer als kantoorgebouw worden gebruikt.

Naast het gebruiksverbod, kunnen deze partijen ook geconfronteerd worden met acties van het bevoegde gezag (doorgaans het college van burgemeester en wethouders). Op grond van het handhavingsinstrumentarium uit de Woningwet, heeft het bevoegde gezag namelijk de mogelijkheid om op te treden tegen overtreding van het Bouwbesluit 2012.

Het staat haar hierbij vrij om te kiezen voor bestuursrechtelijke handhaving of strafrechtelijke handhaving van de overtreding. Bij bestuursrechtelijke handhaving kan het bevoegde gezag (eerst) een waarschuwing afgeven of een last onder dwangsom opleggen. In een last onder dwangsom stelt het bevoegde gezag de overtreder van het Bouwbesluit 2012 in de gelegenheid om de overtreding te beëindigen. Wanneer dit niet (tijdig) gebeurt, is de overtreder verplicht om een geldsom te betalen. Bij strafrechtelijke handhaving, zal het bevoegde gezag ageren op overtreding van de Wet economische delicten.

Wanneer niet wordt voldaan aan de labelverplichting uit het Bouwbesluit 2012 – en er dus een gebruiksverbod geldt – kan deze omstandigheid dus financiële en/of juridische gevolgen hebben voor zowel de huurder als de verhuurder.

Met het invoeren van de labelverplichting voor kantoorgebouwen is echter nog niet gezegd voor wiens rekening de te nemen energiebesparende maatregelen uiteindelijk dienen te komen. In hoeverre kan een verhuurder bijvoorbeeld zijn huurder(s) verplichten om medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de energiebesparende werkzaamheden? En wie moet de kosten van deze maatregelen dragen? De inhoud van de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen is hiervoor in beginsel bepalend.

Aan de slag

Op het moment dat een kantoorgebouw (nog) niet aan de labelverplichting uit het Bouwbesluit 2012 voldoet, is er werk aan de winkel. Er zullen dan diverse maatregelen getroffen moeten worden om het kantoorgebouw te verduurzamen om de eerder besproken gevolgen van het niet voldoen aan deze verplichting te voorkomen.

De maatregelen die getroffen moeten worden, zijn uiteraard afhankelijk van het energielabel dat het kantoorgebouw momenteel heeft. Voor de sprong van energielabel D naar C zullen minder energiebesparende maatregelen nodig zijn, dan een kantoorgebouw dat label G heeft.

Voor vastgoedeigenaren is het van belang dat zij tijdig beginnen met het verduurzamen van hun kantoorgebouwen. Op deze wijze kunnen zij de kosten voor verduurzaming spreiden over meerdere jaren. Daarnaast verdient het de aanbeveling om eerst te (laten) onderzoeken welke energiebesparende maatregelen (in verhouding tot de daarmee gepaard gaande kosten) het meeste effect hebben op het verbeteren van het energielabel. Zoals hiervoor reeds is opgemerkt, is de vraag of een gebouweigenaar de kosten voor het verduurzamen in rekening kan brengen bij haar huurders, in beginsel afhankelijk van hetgeen hierover in de huurovereenkomst en/of de algemene bepalingen is opgenomen.

Conclusie

Het per 1 januari 2023 niet voldoen aan de label C-verplichting uit het Bouwbesluit 2012 kan vervelende gevolgen hebben voor huurders en verhuurders die een kantoorgebouw in gebruik nemen of gebruiken. Naast het gebruiksverbod en een mogelijk handhavend optreden door het bevoegde gezag (op basis van het bestuursrecht of het strafrecht), kan het niet voldoen aan deze verplichting gevolgen hebben voor de huurrelatie tussen huurders en verhuurders.

Vraagt u zich af of de labelverplichting uit het Bouwbesluit 2012 in uw specifieke situatie van toepassing is of wenst u te vernemen welke gevolgen dit heeft met betrekking tot de huur of verhuur van kantoorruimte? Dan kunt u hiervoor contact opnemen met één van onze medewerkers van de sectie Vastgoed.