Wetgevingsoverzicht

In dit overzicht worden de belangrijkste wetswijzigingen van het afgelopen jaar (kort) weergegeven. Deze wijzigingen hebben voornamelijk betrekking op het huurrecht, maar enkele wijzigingen zien ook op het Huisvestingsrecht. Daarnaast wordt in dit overzicht aandacht besteed aan wetswijzigingen die in 2022 in werking zullen treden en worden enkele aanhangige wetsvoorstellen besproken.

Heeft u vragen over een (aankomende) wetswijziging en wat dit voor u betekent? Neem dan gerust contact met ons op. Wij staan u graag te woord.

2021

Kwartaal 1 (1 januari t/m 31 maart 2021)

Wet van 2 december 2020 tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet (eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen)
Datum inwerkingtreding: 1 januari 2021

Deze wet voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die een woning huren bij een woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders die duur scheefwonen. Dit betekent dat huurders recht krijgen op huurverlaging wanneer hun inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan de voor hen toepassing zijnde aftoppingsgrens.

Deze wet verplicht woningcorporaties om huurprijzen van huurders met een inkomen onder de inkomensgrens huurtoeslag te verlagen. Daarmee hangt verlaging van het tarief verhuurdersheffing samen.

Wijziging Besluit op de huurtoeslag (verruiming termijn bijzondere situaties inkomen en medebewoner)
Datum inwerkingtreding: 3 februari 2021

In het Besluit op de huurtoeslag zijn enkele bijzondere situaties opgenomen voor het toekennen van huurtoeslag. Een belanghebbende (huurder) kan voor bedoelde bijzondere situaties (inkomen en vermogen) een verzoek indienen bij de Belastingdienst/Toeslagen. Dit verzoek kon worden ingediend totdat de huurtoeslag voor het betreffende jaar onherroepelijk vaststond (dit was zes weken na definitieve toekenning). Deze termijn bleek veelal te kort, waardoor huurders in de problemen kwamen.

Kwartaal 2 (1 april 2021 t/m 30 juni 2021)

Wet tijdelijke huurkorting
Datum inwerkingtreding: (grotendeels) 1 april 2021.

Deze wet omvat wijzigingen van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet om:

• een (hogere) huurverhoging toe te staan wanneer de verhuurder de huurder eerder op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting heeft gegeven;
• en huurgewenning mogelijk te maken.
• Daarnaast omvat deze wet een wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, welke is gericht op het verlengen van de termijnen voor voorlopige investeringsverklaringen verhuurderheffing als bedoeld in die wet die eindigen in 2020.

De wet bevat ook wijzigingen van de Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland, gericht op het mogelijk maken van inwerkingtreding van die wet op verschillende momenten voor de verschillende eilanden.

Blog: https://www.jpr.nl/actueel/nieuws/nieuwe-wet-tijdelijke-huurkorting

Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
Datum inwerkingtreding: 1 mei 2021

Deze wet heeft als doel huurders in de vrije sector te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt vorm door de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders met geliberaliseerde huurovereenkomsten te maximeren.

Blogs: https://www.jpr.nl/actueel/nieuws/maximale-huurprijsstijgingen-vrije-huursector en https://www.jpr.nl/actueel/nieuws/maximale-huurprijsstijging-vrije-huursector-definitief

Kwartaal 3 (1 juli 2021 t/m 30 september 2021)

Door het aannemen van de motie Beckerman werd het voor verhuurders van sociale huurwoningen niet mogelijk om tot en met 30 juni 2022 een huurverhoging door te voeren (tenzij de verhoging gerelateerd is aan een verduurzaming van de woning).

Kwartaal 4 (1 oktober t/m 31 december 2021)

Wijziging stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen

Verhuurders die hun bestaande huurwoningen aardgasvrij willen maken kunnen bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO) een subsidie Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH) aanvragen.

Met deze wijziging wordt de SAH-regeling uitgebreid. Zo wordt de regeling ook opengesteld voor gemengde VvE’s en wordt het budget voor de regeling verhoogd. Meer informatie over dit onderwerp vindt u terug op de website van het RvO (www.rvo.nl).

2022

Kwartaal 1 (1 januari t/m 31 maart 2022)

Wet huur en inkomensgrenzen
Datum inwerkingtreding: (grotendeels) 1 januari 2022

Deze wet omvat wijzigingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Woningwet om de volgende maatregelen in wetgeving te verwerken.

1. Differentiëren van de DAEB-inkomensgrens naar huishoudenssamenstelling met als doel om de toewijzing van de DAEB-huurwoningen doelmatiger te richten op de betaalbaarheid voor de doelgroep van woningcorporaties. Hiermee wordt beoogd de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor meerpersoonshuishoudens (waaronder gezinnen) met lage middeninkomens binnen de huursector te verbeteren. Hiernaast wordt lokaal ruimte geboden om prestatieafspraken te maken over een vergroting van de vrije toewijzingsruimte met als doel om woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties gezamenlijk de mogelijkheid te geven om maatwerk toe te passen in de woningtoewijzing waar zij dit noodzakelijk vinden;
2. Aanpassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging met als doel om de huidige systematiek effectiever te maken en om van huishoudens met hoge (midden)inkomens in de sociale huursector een meer bij de woningkwaliteit passende huur te kunnen vragen;
3. Het mogelijk maken van een hogere huurverhoging voor woningen met een zeer lage huur met als doel om versneld tot een meer reële balans te komen tussen prijs en kwaliteit van deze woningen.

Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de wet een aanpassing van enkele andere wetten
Datum inwerkingtreding: 1 januari 2022.

Deze wet strekt tot wijziging van de Woningwet ter verbetering van de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de Woningwet door meer mogelijkheden te geven voor lokaal maatwerk, ruimte te geven voor meer risicogericht toezicht en de administratieve lasten te beperken. Om dit te bereiken worden onnodige detailregels geschrapt, wordt de stapeling van waarborgen weggenomen, en worden regels vereenvoudigd en verduidelijkt.

Deze wet bevat ook een wijziging van enkele andere wetten. De wet maakt het voor gemeenteraden mogelijk om opkoopbescherming in te voeren (in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren). Daarnaast biedt de wet de mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten met huurders aan te gaan te verruimen. In plaats van een maximale duur van twee jaar voor zelfstandige woonruimte, mag er voor drie jaar verhuurd worden.

Dit laatste onderdeel stuitte in de Eerste Kamer echter op kritiek. Het zou een verslechtering van de positie van huurders betekenen. Demissionair minister Ollongren heeft toegezegd na aanvaarding van de wet door de Eerste Kamer een reparatiewet bij de Tweede Kamer in te dienen om dat onderdeel nu nog niet door te voeren.

Deze reparatiewet is op 22 juli 2021 gepubliceerd. Mocht deze reparatiewet tijdig behandeld worden, is het niet (meer) mogelijk om per 1 januari 2022 tijdelijke huurovereenkomsten voor drie jaar te sluiten.

Aanhangige wetsvoorstellen

Wetsvoorstel eerlijke huur
Datum inwerkingtreding: Onbekend. Dit wetsvoorstel is op 30 maart 2021 bij de Tweede Kamer ingediend.

Met dit wetsvoorstel wil de initiatiefnemer regelen dat alle woningen tot 250 punten – en daarmee 98% van de huurwoningen in Nederland – een huurprijs hebben die niet hoger mag liggen dan het bedrag dat in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte gekoppeld is aan het aantal punten dat de woning waard is.

Wanneer het voorliggende wetsvoorstel kracht van wet krijgt, treedt het voor nieuwe huurovereenkomsten direct in werking. Omdat bestaande huurovereenkomsten niet onder het bereik van het wetsvoorstel vallen blijft artikel 7:247 van het BW en de daarmee samenhangende artikelen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) van toepassing op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor het tijdstip van vervallen van dat artikel.

Wetsvoorstel goed verhuurderschap
Datum inwerkingtreding: Onbekend. Dit wetsvoorstel is op 5 juli 2021 ter consultatie aangeboden. De einddatum van de consultatiefase is 1 september 2021.

In de praktijk worden nog teveel huurders geconfronteerd met discriminerende en intimiderende verhuurders. Dit wetsvoorstel beoogt dergelijke praktijken van verhuurders te bestrijden door gemeenteraden de mogelijkheid te bieden om in een verordening algemene regels en een werkwijze voor te schrijven. Deze regels gelden voor alle verhuurders (inclusief woningcorporaties) en verhuurbemiddelaars. De regels en werkwijze zien op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie binnen het gehele verhuurproces (van intake tot verhuur).