Wetvoorstel beoogt meer bescherming voor huurders van winkelruimte

Als het aan de politieke partijen SP, PVDA, CDA en GroenLinks ligt, kunnen huurders van winkelruimte voortaan niet meer zomaar uit hun pand worden gezet wegens renovatie door de verhuurder. Deze partijen hebben hiertoe recentelijk een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer. De verwachting is dat het wetsvoorstel wordt aangenomen, aangezien deze partijen een meerderheid in de Tweede Kamer hebben. De hoop (van velen) is dat er nog wel een aantal kritische vragen worden gesteld – en daarmee wijzigingen worden doorgevoerd – voordat het wetsvoorstel daadwerkelijk zijn intrede zal doen.
Onder de huidige wetgeving kan een verhuurder relatief eenvoudig de huurovereenkomst opzeggen op grond van het feit dat hij het gehuurde wil renoveren (artikel 7:296 lid 1 sub b). De verhuurder dient namelijk slechts aannemelijk te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, waaronder ook renovatie wordt verstaan. Indien de verhuurder hierin slaagt, dan moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen. Voor een belangenafweging is geen plaats. De huurder heeft verder geen recht op schadeloosstelling. Wel kan de rechter een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toewijzen. Deze opzeggingsgrond kan al worden ingeroepen na de eerste huurtermijn van vijf jaar en wordt met name gebruikt bij grootschalige renovatieprojecten in winkelcentra.
De indieners van het initiatiefwetsvoorstel en ook verschillende brancheorganisaties menen dat verhuurders in de praktijk vaak misbruik maken van de huidige regeling door hierop een beroep te doen terwijl ontbinding van de huurovereenkomst niet noodzakelijk is voor de uitvoering van een voorgenomen renovatie.
Om dit tegen te gaan bevat het wetsvoorstel een aantal – voor de praktijk – zeer ingrijpende wijzigingen. Zo zal renovatie als zelfstandige opzeggingsgrond tegen het einde van de eerste huurtermijn van vijf jaar worden geschrapt. Een voorgenomen renovatie kan dan slechts tot het einde van de huur leiden in het kader van een belangenafweging. Dit is een algemene opzeggingsgrond die pas na tien jaar kan worden ingeroepen en waarbij de belangen van de verhuurder bij beëindiging worden afgezet tegen die van de huurder bij voortzetting.
Het wetsvoorstel beoogt ook op een andere wijze de huurder tegemoet te komen. Indien de verhuurder overgaat tot renovatie met behoud van de huurovereenkomst (artikel 7:220 BW), dan zal de huurder tijdelijk een andere ruimte moeten betrekken. Nu is het zo dat een huurder onder omstandigheden een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kan krijgen. Als het wetsvoorstel intreedt zal een verhuurder in elk geval een bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage aan verhuis- en inrichtingskosten moeten voldoen.
Het wetsvoorstel zorgt voor veel ophef. Waar Detailhandel Nederland het wetsvoorstel steunt, noemt de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed het wetsvoorstel een ‘fout’. De vrees bestaat dat het wetsvoorstel met name grootschalige renovatieprojecten zal frustreren. Dit laatste kan worden voorkomen – zo wordt al betoogd – door renovatie als zelfstandige opzeggingsgrond na de eerste huurtermijn van vijf jaar te behouden, met daaraan gekoppeld een belangenafweging. Een ding is zeker: het laatste woord is hierover nog niet gezegd.