Zelf bouwen?

JPR advocaten

(Dit artikel is eerder gepubliceerd in Achterhoek Magazine nr. 2, maart – april 2013).

Op 17 januari 2013 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie een arrest gewezen over het begrip bouwterrein. Dit arrest brengt met zich mee dat het begrip bouwterrein door Nederland te beperkt wordt uitgelegd. Mocht u in de nabije toekomst betrokken raken bij de overdracht van een bouwterrein, dan is het raadzaam de ontwikkelingen te volgen.

Nederlandse wetgeving

In Nederland is de levering van onroerende zaken vrijgesteld van de omzetbelasting (btw), behalve de levering van bouwterreinen. Als bouwterrein wordt beschouwd: (I) onbebouwde grond (II) met het oogmerk op toekomstige bebouwing van de grond. Tevens dient aan een van de volgende eisen te worden voldaan:

De grond dient te worden (zijn) bewerkt
Er dienen voorzieningen (in de omgeving) te worden (zijn) getroffen
Er is een bouwvergunning verleend

Om dubbele belastingen tegen te gaan is een met btw belaste verkrijging van een onroerende zaak, vrijgesteld van de overdrachtsbelasting.

Ontwikkelingen Jurisprudentie

In het Don Bosco arrest heeft het Hof bepaald dat het eindresultaat bepalend is voor de vraag of sprake is van een bouwterrein en dus niet enkel dient te worden gekeken naar de toestand waarin de onroerende zaak zich bevindt ten tijde van de levering. Of daadwerkelijk sprake is van een bouwterrein, hangt er vanaf of het perceel ook aan hierboven weergegeven vereisten voldoet.

In het Maasdriel arrest van januari 2013 ging het om de overdracht van een perceel met daarop een gebouw en een parkeervoorziening. Er waren nog geen voorzieningen getroffen voor dit terrein, anders dan sloophandelingen. Er was ook nog geen bouwvergunning verleend voor de door de Woningstichting ontwikkelde bouwplannen. Het Hof heeft bepaald dat een onbebouwd terrein dient te worden aangemerkt als een bouwterrein als uit een globale beoordeling van omstandigheden ten tijde van de levering blijkt dat het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was om te bouwen. Een van die omstandigheden is de intentie van partijen, mits deze intentie wordt ondersteund door objectieve gegevens.

Conclusie

Het begrip bouwterrein wordt door de Nederlandse wetgever te beperkt uitgelegd. Onder een bouwterrein kan ook een terrein vallen waarbij nog geen voorzieningen zijn getroffen. Uit een globale beoordeling van omstandigheden ten tijde van de levering moet dan blijken dat het terrein bestemd is om te bouwen. De omstandigheden dienen te worden ondersteund door objectieve gegevens.