Zijn verhuurders bij renovatieprojecten de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd voor verblijf huurder in een logeer- of wisselwoning?

Update 2022: Hoge Raad zegt dat de vergoeding niet verschuldigd is. Lees meer.

Veel vastgoedeigenaren en woningcorporaties zijn druk bezig met verduurzaming van hun woningvoorraad. Zo moeten onder andere alle woningen van de woningcorporaties voor 2020 gemiddeld energielabel B hebben. De verduurzamingsmaatregelen (zoals vloer, dak- en spouwisolatie) worden vaak gecombineerd met groot onderhoud in en/of aan de woning. Daarbij wordt dan ook meteen de keuken, badkamer en de wc vernieuwd. Vaak is men enkele weken in de woning bezig en ervaart de huurder enige overlast.

Sommigen huurders besluiten daarom om tijdens de werkzaamheden bij familie te gaan wonen of maken gebruik van de door verhuurder in bepaalde gevallen aangeboden logeer- of wisselwoning. Maar hoe zit het dan met de wettelijke verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 5.993? En wanneer hebben huurders daar eigenlijk recht op?

De Hoge Raad heeft in het arrest uit 2016 bepaald dat in een contract niet afgeweken mag worden van de wettelijke vergoeding. Er kan dus geen lager vergoedingsbedrag worden afgesproken tussen huurder en verhuurder. Wanneer kan een huurder aanspraak maken op de wettelijke vergoeding? Huurders kunnen volgens het arrest van de Hoge Raad alleen aanspraak maken op de wettelijke verhuis- en inrichtingskostenvergoeding, als zij uitsluitend vanwege de renovatiewerkzaamheden moeten verhuizen.

Vaak is er echter een combinatie van renovatiewerkzaamheden, dringende werkzaamheden en overige (groot) onderhoudswerkzaamheden. In die gevallen is de verhuurder de vergoeding alleen maar verschuldigd als de verhuizing noodzakelijk is als gevolg van de renovatiewerkzaamheden. Dat betekent dat onderscheid moet worden gemaakt tussen de diverse werkzaamheden die worden uitgevoerd. Dat is niet altijd even duidelijk. Als de renovatiewerkzaamheden ertoe leiden dat de huurder (tijdelijk) moet verhuizen, dan moet verhuurder betalen. Maar als huurders vanwege de dringende werkzaamheden (bijvoorbeeld funderingsherstel en asbestsanering) of groot onderhoudswerkzaamheden (hieronder valt soms ook de vernieuwing van de badkamer, keuken en wc) noodgedwongen moeten verhuizen, dan hebben huurders geen recht op deze aanzienlijke vergoeding.

In de praktijk maken verhuurders vaak gebruik van zogenoemde logeer- of wisselwoningen die al volledig zijn ingericht en waarvoor huurders alleen persoonlijke spullen hoeven mee te nemen. Huurders kunnen daar dan enkele weken (op kosten van de verhuurder) verblijven totdat alle werkzaamheden zijn afgerond. Op die manier wordt de overlast voor de huurder beperkt vooral bij kwetsbare doelgroepen zoals ouderen en zieke huurders.
Aan de rechter wordt regelmatig de vraag voorgelegd of verhuurder de wettelijke verhuiskostenvergoeding verschuldigd is als huurder (vanwege de renovatiewerkzaamheden) verhuist naar een ingerichte woning of bij familieleden verblijft. Huurders zijn van mening dat zij zijn verhuisd vanwege de werkzaamheden en dat zij daarom recht hebben op de wettelijke vergoeding. Maar is dat zo? De financiële belangen zijn groot, vooral bij grote onderhoudsprojecten van bijvoorbeeld 200 woningen (a € 5.993 per woning).

De rechter heeft recent in meerdere uitspraken geoordeeld dat zo’n verblijf in een logeer- of wisselwoning geen verhuizing is. De huurder verhuist immers de inboedel niet, en hoeft de tijdelijke woning ook niet in te richten. De huurder neemt vaak, zoals bij vakantie, alleen kleren en wat persoonlijke spullen mee. Huurder heeft de woning niet hoeven te ontruimen en de tijdelijke woning niet te hoeven inrichten. Dat betekent dat verhuurders in dergelijke gevallen niet (snel) de wettelijke verhuiskostenvergoeding hoeven te betalen. Verdedigbaar is dat hetzelfde geldt als huurders tijdens de werkzaamheden bij familieleden logeren.

Voor vastgoedeigenaren en woningcorporaties is dit goed nieuws. Zij werden voorheen regelmatig achteraf met hoge extra kosten en rechtszaken hierover geconfronteerd, terwijl zij al (uit coulance) extra kosten hadden gemaakt om huurders logeer- en wisselwoningen ter beschikking te stellen.

Heeft u als verhuurder binnenkort te maken met verduurzaming of een gecombineerd renovatie- en groot onderhoudsproject, dan kunnen wij als huurrechtspecialisten u juridisch van A-Z begeleiden bij het project: van het opstellen c.q. beoordelen van het planbesluit en het redelijk voorstel, communicatie naar en met huurders, en het bijstaan in diverse procedures indien bijvoorbeeld huurders niet meewerken aan de werkzaamheden waardoor uw planning in gevaar komt of indien huurders het redelijk voorstel ter toetsing aan de rechter voorleggen nadat 70% van de huurders heeft ingestemd.