Algemene bepalingen en huurvoorwaarden
Met het opstellen van een huurovereenkomst is het vaak nog niet klaar. Vrijwel alle verhuurders gebruiken bij het opstellen van huurovereenkomsten algemene huurvoorwaarden. Ook algemene huurvoorwaarden zijn gebonden aan dwingende wettelijke regels. In deze algemene huurvoorwaarden staan aanvullende afspraken die gelden tussen partijen, bijvoorbeeld over aansprakelijkheid, huurprijsaanpassing en de onderhoudsverdeling tussen verhuurder en huurder.
In de praktijk wordt meestal gebruik gemaakt van standaardovereenkomsten met bijbehorende algemene huurvoorwaarden, zoals het ROZ-model. Aangezien het gaat om een modelovereenkomst, is dit model vaak niet afgestemd op jouw persoonlijke situatie.
Roerend of onroerend
Een van de belangrijkste aandachtspunten bij het sluiten van een huurovereenkomst is om vast te stellen of het gaat om een roerende of onroerende zaak. De belangrijkste categorie onroerende zaken in het huurrecht zijn gebouwen die duurzaam verenigd zijn met de grond. Denk daarbij aan een woning, winkel of fabriek. Ook onbebouwde grond is onroerend. Onder roerende zaken vallen alle overige zaken die niet als onroerend te beschouwen zijn. Denk bijvoorbeeld aan een auto, fiets of machine.
Waarom is het van belang dit in het achterhoofd te houden? Voor de huur van roerende zaken gelden namelijk alleen de algemene wettelijke bepalingen. Partijen kunnen over het algemeen veel aanvullende afspraken maken. Voor de huur van onroerende zaken gelden, afhankelijk van het huurobject, (vergaande) dwingende wetsbepalingen. In dat geval is er minder ruimte om aanvullende afspraken te maken tussen partijen.
Huurobjecten: Woonruimte, 290, 230a en agrarisch
Voor een aantal huurobjecten gelden specifieke wettelijke regels. Dit zijn vaak onroerende zaken. Veruit het belangrijkste en bekendste huurobject in Nederland is de woonruimte, oftewel een woning. Onder een woonruimte wordt ook een woonwagen, standplaats of ligplaats geschaard. De wettelijke bepalingen met betrekking tot een woonruimte zijn het meest vergaand. Een huurder wordt door de wetgever goed beschermd tegen de verhuurder, onder andere door middel van bescherming tegen huuropzegging en huurprijsbescherming.
Vervolgens heb je de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek, de zogenaamde “middenstandsbedrijfsruimte”. Het gaat hier met name om bedrijfspanden in de detailhandel, horecapanden en ambachtsbedrijven. Voor middenstandsbedrijfsruimtes gelden ook beschermingsregels, al zijn deze minder vergaand dan bij woonruimte.
Daarnaast kennen we de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Denk hierbij vooral aan kantoorruimtes, fabrieken en overige bedrijfsbanden. Aan huurders van deze objecten komt enkel bescherming toe tegen ontruiming van het bedrijfspand.
Tenslotte zijn er wettelijke regels geformuleerd over een agrarisch huurobject. Wanneer het gaat om de huur van landbouwgrond met bijbehorende gebouwen, heb je niet langer te maken met huur, maar met pacht. Daarvoor is in het Burgerlijk Wetboek een aparte afdeling opgenomen. Vragen over dit onderwerp beantwoorden wij graag.
Huur, huurkoop en lease
Tenslotte zijn er een aantal rechtsfiguren die veel lijken op huur, maar dat niet zijn. Huur moet bijvoorbeeld worden onderscheiden van huurkoop en lease. Huur is het gebruik van goederen die aan een ander toebehoren in ruil voor een vergoeding. Deze vergoeding is vaak in de vorm van geld, maar dat hoeft niet persé.
Bij huurkoop gaat het om een bijzondere vorm van koop op afbetaling. De koopprijs van een zaak of goed wordt in termijnen betaald. De zaak of het goed gaat na betaling van deze termijnen in eigendom over op de huurkoper. Het Burgerlijk Wetboek kent afzonderlijke regels voor huurkoop.
Lease bevindt zich tussen huur en koop in. Bij lease staat de financiering van de zaak waarover de gebruiker wil beschikken centraal. De lessor (leasemaatschappij) geeft een bepaald bedrijfsmiddel tegen een bepaalde vergoeding voor een bepaalde tijd in gebruik. Denk bijvoorbeeld aan de lease van een auto. Er zijn twee bekende vormen van lease: operational en financial lease. Wil je meer te weten komen over dit onderwerp? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten.
