Renovatie & sloop
Door renovatie kan de verhuurder het gehuurde wijzigen. Renovatie kan met of zonder sloop. Renovatie is wettelijk gedefinieerd (7:220 lid 2 BW). Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. Ook wel genoemd “renovatie, al dan niet met voortgezet gebruik”.
Renovatie dient te worden onderscheiden van dringende werkzaamheden. Dringende werkzaamheden moet een huurder sowieso gedogen. Het is dus van belang bij de aanpak van werkzaamheden hierin een onderscheid te maken. Beide hebben een andere aanvliegroute om ervoor te zorgen dat de huurder meewerkt.
Voor de gedoogplicht van de huurder bij renovatie, is nodig dat de verhuurder de huurder een redelijk voorstel doet. Hij moet hierbij letten op de belangen van de verhuurder, de huurder en eventuele onderhuurders. Dit voorstel doet de verhuurder schriftelijk.
Bij complexgewijze renovatie (renovatie van tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen) bestaat een wettelijk bewijsvermoeden dat het voorstel redelijk is, als 70% van de betrokken huurders instemt met het gedane voorstel. Na mededeling van het behalen van deze 70%-grens aan de huurders, kan de huurder die niet heeft ingestemd binnen twee maanden de rechter te vragen het voorstel te toetsen. Doet de huurder dit niet binnen deze termijn, dan zal ook deze huurder alsnog gebonden zijn aan het voorstel en hieraan moeten meewerken.
Onze advocaten adviseren je graag bij de aanpak van renovatie- en sloopprojecten.
Verduurzamen en het energielabel
Verduurzamingsmaatregelen zijn in beginsel te scharen onder renovatie. De verhuurder zal dus bij verduurzaming eerst een redelijk voorstel aan de huurder moeten doen, wil hij deze kunnen doorvoeren. Het energielabel van een woning of bedrijfspand kan invloed hebben op de redelijkheid van een renovatievoorstel. De omstandigheid dat de renovatie van de woning of het bedrijfspand tot gevolg heeft dat het energielabel van een laag naar een veel hoger label gaat met een direct financieel voordeel voor de huurder, draagt uiteraard bij aan de redelijkheid van het voorstel.
Er is de overheid veel aan gelegen verduurzaming van het vastgoed te bereiken. Zij stimuleert dit en hecht in dit proces steeds meer waarde aan het energielabel van de woning of het bedrijfspand. Los van het feit dat al heel lang geldt dat de verhuurder voor of bij het aangaan van de huurovereenkomst het energielabel moet verstrekken aan de huurder, geldt dat op enig moment bepaald daartoe aangewezen vastgoed moet beschikken over een bepaald minimum-energielabel. Mocht de wet een minimum-label voorschrijven, zal de noodzaak en daarmee de redelijkheid van het renovatievoorstel uiteraard ook eerder worden aangenomen.
Onze advocaten weten de juridische stappen op het moment dat je verduurzamingsmaatregelen wil treffen om daarmee een goed energielabel te bereiken. Ze adviseren graag.
ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening)
De wet bepaalt dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen, behalve als de verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven. Een wijziging die de huurder aanbrengt, noemen we ook wel een zelf aangebrachte voorziening (ZAV). Geringe wijzigingen die bij het einde van de huurovereenkomst zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn van benodigde toestemming uitgezonderd. Contractueel mag hiervan niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. Voor woonruimte mag dit voor de buitenzijde van de woning wel.
Voorbeelden van wijzigingen aan het gehuurde die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt zijn: het aanbrengen van wandspiegels met schroeven waarvan de gaten naderhand kunnen worden dichtgestopt, plaatsing van een zonnescherm, buitenverlichting, gordijnrails, luxaflex, badkamerkastjes enz.
Mocht de verhuurder de huurder geen toestemming verlenen voor de gevraagde wijziging, kan de huurder alsnog toestemming krijgen van de rechter.
Bij een ZAV kun je ook denken aan verduurzamingsmaatregelen die de huurder zelf aanbrengt of doorvoert. Denk aan zonnepanelen. Een toestemming aan de huurder dit zelf aan te brengen heeft gevolgen, waar je als verhuurder en huurder over moet nadenken. Denk aan de gevolgen bij het einde van de huurovereenkomst. Neemt de opvolgend huurder de zonnepanelen over? Moet de huurder de panelen bij het einde weghalen? Een toestemming is bijvoorbeeld voor een verhuurder niet logisch, op het moment dat de verhuurder (op termijn) zelf wil verduurzamen. Een collectieve aanpak kan weer kosten besparen. Ook kan op deze manier worden gewaarborgd dat er een bepaalde uitstraling aan de buitenzijde van de woning of het bedrijfspand behouden blijft.
Onze advocaten adviseren over het te voeren ZAV-beleid, en of jouw huurovereenkomst in overeenstemming is met de ZAV-regels Ook wat betreft de gevolgen bij het einde van de huurovereenkomst.
