Samenloop zorg- en huurovereenkomst
Door het scheiden van wonen en zorg moet iemand met een zorgindicatie voortaan zelf een huurovereenkomst gaan afsluiten en zelf de woonlasten gaan betalen.
In de praktijk zie je vaak de situatie dat iemand die zorg van een bepaalde zorgverlener afneemt, woont in een (huur)woning die door dezelfde zorgverlener ter beschikking wordt gesteld. Er wordt dan zowel een zorgovereenkomst als een huurovereenkomst gesloten. Vaak zal de bedoeling zijn dat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Met andere woorden: zonder een zorgovereenkomst zal er geen huurwoning zijn en andersom.
Er is dan sprake van een zogenoemde gemengde zorg- en huurovereenkomst. Voor beide overeenkomsten gelden hun eigen wettelijke regels. Maar die kunnen soms ook met elkaar in conflict komen, bijvoorbeeld als het gaat om de beëindiging van de overeenkomsten. Welke regels gaan dan voor?
Bij verhuur van zorgvastgoed is het daarom niet verstandig om een standaard huurcontract te gebruiken. Het huurcontract moet specifiek op de zorgrelatie worden afgestemd. Er moet onder meer een koppelbeding met het zorgcontract worden opgenomen en de gevolgen van de beëindiging van de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst moeten goed geregeld worden.
Huurbescherming
Het einde van de zorg betekent namelijk niet altijd direct ook het einde van de huur. De zorgbehoevende (huurder) kan wellicht aanspraak maken op huurbescherming.
Als de zorginstelling naast het beëindigen van de zorgovereenkomst ook de huurovereenkomst voor de woning wil opzeggen, zal de zorginstelling in beginsel bij de huuropzegging ook de wettelijke opzeggingsgronden (huur) in acht moeten nemen. Verder geldt dat de zorginstelling, wanneer de huurder niet akkoord gaat met de huuropzegging, naar de rechter moet stappen om de huurovereenkomst te beëindigen. Indien de rechter de huurovereenkomst niet beëindigt, dan kan de huurder in de huurwoning blijven wonen, ook na het beëindigen van de zorgovereenkomst.
Er geldt echter hierop een belangrijke uitzondering! De zorgbehoevende (huurder) heeft géén recht op huurbescherming indien het zorgelement uitdrukkelijk overheerst. In het geval dat het verlenen van zorg en begeleiding zodanig centraal staat en overheerst, dan betekent het einde van de zorgovereenkomst ook het einde van de huurovereenkomst en moet de huurder de woning verlaten.
Hierbij geldt dat de inhoud van de gemaakte afspraken in de zorg- en huurovereenkomst erg belangrijk is. Goede contracten zijn het halve werk!
Driepartijenovereenkomst
Soms huurt de zorgorganisatie een complex, maar sluit de zorgbehoevende rechtstreeks een huurovereenkomst met de eigenaar/verhuurder van het complex.
Voor een zorginstelling kan dit tot onwenselijke situatie leiden op het moment dat de zorgbehoevende de zorg bij een andere zorgorganisatie gaat afnemen. Dan zou een derde gebruik gaan maken van de zorginfrastructuur die in het desbetreffende complex door de zorgorganisatie is aangelegd. Daarnaast heeft de zorgorganisatie vaak haar capaciteit afgestemd op het aantal cliënten in het complex.
De zorgorganisatie zal daarom een groot belang hebben bij een koppeling tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst. Vaak wordt er dan een driepartijenovereenkomst gesloten tussen de zorgorganisatie, de huurder en de pandeigenaar.
Heb je vragen over een zorg- en huurovereenkomst? Of ben je bezig met (de ontwikkeling van) zorgvastgoed? We denken graag met je mee van A tot Z. Neem contact op met onze huurrechtadvocaten.
