Omgevingsplan en wijziging
Grondgebruik in Nederland wordt gereguleerd door omgevingsplannen. Omgevingsplannen stellen regels aan het gebruik van gronden en aan het bouwen daarop. Het is vaak verboden zonder vergunning af te wijken van deze regels.
De totstandkoming van omgevingsplannen is een complex proces, waarin politieke keuzes gemaakt worden. Belanghebbenden, zoals eigenaren en gebruikers van percelen in het gebied, hebben inspraak tijdens de totstandkoming van een omgevingsplan.
Het College van Burgemeester en Wethouders stelt, soms samen met een ontwikkelaar, een ontwerp vast. Dit ontwerp wordt ter inzage gelegd en iedereen mag daar een zienswijze op geven. Vervolgens beslist de gemeenteraad wat zij met de zienswijzen doen.
Als een belanghebbende het niet eens is met de vaststelling van een omgevingsplan, dan kan deze hiertegen in beroep bij de Raad van State. De Raad van State toetst vervolgens of het toegestane gebruik van gronden die in elkaars omgeving liggen, niet onredelijk wordt beperkt. Daarbij spelen milieuregels een rol, maar ook gemeentelijk en provinciaal beleid.
Omgevingsvergunning
Het is veelal verboden om zonder omgevingsvergunning te bouwen of gronden te gebruiken in afwijking van het omgevingsplan. De gemeente toetst bij de aanvraag van een omgevingsvergunning onder andere of de bouwplannen veilig zijn en of deze passen in het omgevingsplan. Soms spelen daarbij welstandsnormen ook een rol.
Natuurlijk zijn er uitzonderingen. In het Besluit omgevingsrecht (“Bor”) staat een lijst van gevallen waarin vergunningsvrij gebouwd of van het omgevingsplan afgeweken kan worden. Als niet aan de daarvoor in het Bor gestelde eisen wordt voldaan, is een omgevingsvergunning tot afwijken nodig.
Een omgevingsvergunning tot afwijken van het omgevingsplan kan op verschillende manieren verleend worden. In het omgevingsplan zelf kan een afwijkingsmogelijkheid zijn opgenomen, de binnenplanse afwijking. Daarnaast zijn in het Bor, behalve vrijstellingen, ook gevallen opgenomen waarin een eenvoudige afwijkingsvergunning verleend kan worden; de zogenoemde ‘kruimelgevallen’. Als laatste bestaat de mogelijkheid om door middel van een meer omvangrijke procedure af te wijken van het bestemmingsplan.
Het afstemmen van een omgevingsvergunning op het omgevingsplan of het kiezen van de juiste afwijkingsmogelijkheid, scheelt veel tijd en geld. Procedures over omgevingsvergunningen zijn ingewikkeld. Bovendien kan een onnodig verlies van zo’n procedure leiden tot schade. Goed juridisch advies aan de voorkant, betaalt zich uit aan de achterkant. De bestuursrechtadvocaten van JPR helpen je graag verder.
Planschade
De wijziging van een omgevingsplan of de verlening van een vergunning tot afwijken, kan gevolgen hebben voor de bruikbaarheid of de waarde van een perceel of naburige percelen. Dat kan positief zijn als bijvoorbeeld in een weiland gebouwd mag worden. De gevolgen kunnen echter negatief zijn als het tot dan toe toegestane gebruik wordt wegbestemd of hinderlijk gebruik in de omgeving wordt toegestaan. Het kan zijn dat je hierdoor vermogensschade of inkomensschade lijdt.
Op grond van de wet, wordt die schade deels door de overheid vergoed. Een deel van de schade wordt geacht een normaal maatschappelijk risico te zijn. De schade die voorzienbaar was op het moment van aankoop van een perceel of die is ontstaan doordat wegbestemde gebruiksmogelijkheden gedurende lange tijd niet benut zijn, wordt niet vergoed. Dit wordt de actieve en passieve risicoaanvaarding genoemd.
Als een ondernemer planologische wijzigingen aanvraagt, dan stelt de overheid vaak als voorwaarde dat de ondernemer ook de kosten van de planschade vergoedt. Deze afspraken worden veelal in een planschadeovereenkomst of exploitatieovereenkomst opgenomen.
Bij planschade gaat het vaak om stevige kosten, zowel voor de persoon die schade lijdt, als voor een ontwikkelaar die dit moet vergoeden. De berekening daarvan is financieel en juridisch ingewikkeld. De bestuursrechtadvocaten van JPR zijn gespecialiseerd in het opstellen van planschadeovereenkomsten en exploitatieovereenkomsten. Zij denken graag mee met een planontwikkeling aan de voorkant.
