Koopovereenkomst en leveringsakte
In de koopovereenkomst worden afspraken over onder andere de koopsom en de leveringsdatum neergelegd. Daarnaast worden er vaak aanvullende afspraken overeengekomen over bijvoorbeeld:
- een ouderdomsclausule;
- een terugkoopoptie;
- een eventuele asbest en/of een bodemverontreiniging;
- een overname van huurovereenkomsten;
- een financieringsvoorbehoud;
- ontbindende en/of opschortende voorwaarden.
Een koopovereenkomst kan worden ingeschreven in het Kadaster: de zogenaamde ‘Vormerkung’. Deze inschrijving beschermt de koper gedurende een bepaalde periode tegen bijvoorbeeld een beslaglegging bij en/of een faillissement van de verkoper.
Met de leveringsakte wordt het eigendom uiteindelijk overgedragen. Het is belangrijk dat deze leveringsakte goed bij de koopovereenkomst aansluit.
Due diligence
Veelal wordt er bij de aankoop van grotere panden of bijvoorbeeld een vastgoedportefeuille een zogenaamde ‘due diligence’ uitgevoerd. Dit is een onderzoek naar onder andere de financiële, juridische en/of bouwkundige aspecten van het betreffende vastgoed. Een dergelijk onderzoek geeft de koper zekerheid over de staat en risico’s van het pand. Als koper van een pand wil je immers weten waar je aan toe bent. Zeker als het pand een bepaald rendement moet opleveren.
Enkele voorbeelden van vragen die bij een due diligence de revue passeren, zijn:
- Wat is de status van de huurovereenkomsten en huurders?
- Zijn alle vergunningen voorhanden?
- Wordt het pand conform het bestemmingsplan gebruikt?
- Zijn er rechten van opstal, erfdienstbaarheden of andere rechten/lasten?
- Zijn de benodigde energielabels voorhanden?
- Hoe groot zijn de risico’s van een eventuele bodemverontreiniging?
Een goede due diligence door onze advocaten, is het halve werk!
Sale & lease back
Tegenwoordig wordt er steeds vaker gebruik gemaakt van een sale & lease back-constructie. Bij een dergelijke constructie verkoopt de eigenaar het vastgoed en huurt dit vervolgens terug van de nieuwe eigenaar. Het is voor de verkoper een snelle en relatief eenvoudige manier om op korte termijn over meer liquide middelen te kunnen beschikken. De koper heeft het voordeel dat er direct een goed rendement op het pand wordt gerealiseerd. Vereist daarbij is wel, dat de koopovereenkomst en de huurovereenkomst goed zijn ingericht en op elkaar aansluiten. Is dit niet het geval, dan kan dit voor beide partijen tot onaangename verrassingen leiden. Wij kunnen je adviseren bij het inrichten en vastleggen van een sale en lease back.
Voorkeursrecht en koopoptie
Een voorkeursrecht houdt in dat een eigenaar bij verkoop van een pand verplicht is om het pand eerst te koop aan te bieden aan degene die het voorkeursrecht heeft. Deze partij besluit vervolgens of het aanbod van de eigenaar wordt geaccepteerd. Een voorkeursrecht wordt ook wel een ‘eerste recht van koop’ genoemd.
Een koopoptie houdt in dat een partij (bijvoorbeeld een huurder) gebruik kan maken van de mogelijkheid om het pand te kopen. Vaak zijn aan deze optie al bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld prijs en/of een tijdsduur) verbonden. Bij een koopoptie ligt het initiatief bij de koper zelf. Deze bepaalt het moment en het tijdstip van het uitoefenen van de koopoptie.
Beide rechten worden in de praktijk regelmatig verkeerd toegepast. Ook, omdat deze veelal niet goed worden geformuleerd in de overeenkomst. Het goed en juist verwoorden van deze rechten is dus essentieel!
