Rechten op onroerend goed

Onroerende zaken kunnen ook zijn belast met andere soorten rechten. Denk aan erfdienstbaarheid, recht van opstal, erfpacht, huur, hypotheek etc. Al deze rechten zijn minder vergaand dan het eigendomsrecht, maar kunnen wel worden ingeroepen tegen derden. Onze advocaten weten wat de juridische aandachtspunten zijn en wat deze rechten voor jou als verkoper, koper, verhuurder of huurder kunnen betekenen. Laat je dus adviseren over deze soms ingewikkelde materie.

Erfdienstbaarheid, recht van opstal en erfpacht

Een recht van erfdienstbaarheid, opstal of erfpacht zijn zogenaamde beperkte rechten. Beperkte rechten zijn rechten die zijn afgeleid uit een meeromvattend recht, zoals eigendom. Beperkte rechten worden in beginsel gevestigd bij notariële akte. 

Het recht van erfdienstbaarheid is een last, waarmee een onroerende zaak (een erf) ten gunste van een andere onroerende zaak is bezwaard. De bekendste vorm van een recht van erfdienstbaarheid, is een recht van overpad. De eigenaar van erf A moet dulden (toestaan) dat de eigenaar van naastgelegen erf B over zijn grond mag lopen. 

Door natrekking wordt de eigenaar van de grond automatisch eigenaar van alles wat in of aan de onroerende zaak wordt vastgemaakt. Een recht van opstal kan natrekking voorkomen. Het houdt in dat iemand in, op of boven andermans onroerende zaak gebouwen, werk of planten in eigendom mag hebben of verkrijgen. Een recht van opstal ontkoppelt als het ware de eigendom van de onroerende zaak en de eigendom van de zaak die verbonden aan deze grond. Bijvoorbeeld, eigenaar A is eigenaar van de grond en eigenaar B van het gebouw dat op deze grond staat. Ondanks dat het gebouw op de grond staat van A, blijft B eigenaar van het gebouw.

Het recht van erfpacht houdt in dat iemand het volledige genot van andermans onroerende zaak mag hebben. Het erfpachtrecht is daarmee na eigendom het meest vergaande recht. De bekendste vorm van erfpacht is de uitgifte van grond in erfpacht door een gemeente. De gemeente verleend aan A daarmee een recht om de grond te houden en gebruiken. 

Als je overgaat tot koop of huur, laat je in ieder geval voorlichten over wat eventuele beperkte rechten op de onroerende zaak voor jou betekenen.

Kettingbeding en kwalitatieve verplichting

Partijen kunnen met een overeenkomst rechten op onroerende zaken vestigen die gelden voor derden. Dit kan door een kettingbeding of het vestigen van een kwalitatieve verplichting. 

Een kettingbeding is een beding in een overeenkomst die door partijen steeds moet worden doorgelegd naar een (rechts)opvolgende eigenaar van de onroerende zaak. Bijvoorbeeld: A verkoopt een villa aan B. A komt met B overeen dat B de villa niet mag verhuren zonder toestemming van A. A kan via een kettingbeding ervoor zorgen dat als B de villa verkoopt, B deze verplichting moet doorgeven aan C. Op die manier mag ook C de villa niet verhuren.

Een kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte en is een persoonlijke verplichting van een partij om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een bepaald registergoed. Draagt een partij een onroerende zaak over aan een derde, dan gaat de kwalitatieve verplichting mee over op die derde. Een kwalitatieve verplichting lijkt daarmee veel op een erfdienstbaarheid, zoals hierboven genoemd. Er zijn alleen kleine verschillen. Zo is een kwalitatieve verplichting verbonden aan een persoon en een erfdienstbaarheid aan een erf. Een ander belangrijk verschil is dat een kwalitatieve verplichting rust op een registergoed. 

Een kettingbeding of kwalitatieve verplichting in een akte van levering kunnen vergaande gevolgen hebben. Laat je bij koop in ieder geval voorlichten over de risico’s. 

Hypotheekrechten

Een ander beperkt recht dat op een onroerende zaak kan rusten is een recht van hypotheek. Een recht van hypotheek is een zekerheidsrecht. Het recht van hypotheek strekt ertoe dat een schuldeiser met voorrang verhaal kan nemen op een zaak, als een schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt, denk aan de verplichting een geldsom terug te betalen. 

Het hypotheekrecht wordt gevestigd op registergoederen. Onder registergoederen vallen naast onroerende zaken ook teboekgestelde schepen en luchtvaartuigen. Voor het vestigen van een hypotheek is een notariële akte vereist, die wordt ingeschreven in de openbare registers (lees: kadaster). 

Hypotheek is vooral bekend in verband met de aan- en verkoop van een woning. A leent een som geld bij de bank om de aankoop van zijn woning te kunnen financieren. In ruil voor het verstrekken van deze lening, verlangt de bank zekerheid. Dat doet de bank in de vorm van een hypotheekrecht. Het hypotheekrecht rust op het zekerheidsobject, de woning. Als A (de hypotheekgever) vervolgens de lening niet afbetaald, kan de bank (hypotheekhouder) overgaan tot executie. Executie houdt in dat de schuldeiser het zekerheidsobject verkoopt om de schulden van de schuldenaar in te lossen. 

Hypotheek kan worden ingezet als zekerheid voor verhaal, maar brengt ook verplichtingen mee van de hypotheekgever tegenover de hypotheekhouder. Het is daarom van belang bij aan- of verkoop, maar ook bij verhuur na te denken over de gevolgen van een gevestigde hypotheek. Zo heeft een eigenaar van een onroerende zaak toestemming nodig van diens hypotheekhouder om over te mogen gaan tot verhuur. 

Splitsing en erfgrenzen

Verder is het mogelijk om rechten op onroerende zaken te verkrijgen door splitsing van percelen en de vaststelling van erfgrenzen. Bij splitsing en vaststelling is medewerking nodig van het Kadaster.

Splitsing van een perceel houdt in dat een eigenaar zijn eigendomsrecht op een perceel kan verdelen in één of meerdere percelen.  Deze gesplitste percelen kunnen vervolgens weer afzonderlijk worden verkocht. Wat van tevoren wel van belang is voor splitsing, is dat de erfgrenzen vastliggen. 

Het vaststellen van de erfgrenzen gebeurt door het uitvoeren van een zogenaamde erfgrensreconstructie. Bij een erfgrensreconstructie wordt een bestaande kadastrale grens opnieuw in kaart gebracht. De betrokken medewerker van het Kadaster stelt de grens voorlopig vast. Tegen deze voorlopige vaststelling kan bezwaar worden gemaakt. Vervolgens wordt de erfgrens vastgelegd en kadastraal geregistreerd. 

Bij splitsing en het vaststellen van erfgrenzen, is de mogelijke verjaring van percelen een aandachtspunt. Rechten op onroerende zaken kunnen namelijk ontstaan door verloop van een bepaalde tijd van bezit van deze onroerende zaak. Afhankelijk van de situatie, kan verjaring plaatsvinden na verloop van tien of twintig jaar. Verjaring kan er dus voor zorgen dat je tegen je wil jouw eigendom verliest. 

Al met al, lastige materie. Bij de aankoop- en verkoop van onroerend goed kom je vrijwel altijd rechten tegen met alle gevolgen van dien. De vastgoedspecialisten van JPR helpen je graag bij wat dit voor jou kan betekenen.