Vastgoedverhuurders opgelet; een huurprijswijzigingsbeding kan mogelijk buitengerechtelijk – zonder tussenkomst van de rechter – worden vernietigd door jouw huurder! In december 2024 plaatsten wij op onze website nog een blog over een uitspraak waarin een huurprijswijzigingsbeding niet als oneerlijk werd gezien. De scheidslijn tussen een eerlijk en een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding is door dat arrest veel duidelijker geworden.
Onlangs heeft rechtbank Rotterdam in de uitspraak van 7 maart 2025 het arrest van de Hoge Raad toegepast. Hierin is de buitengerechtelijke vernietiging van een huurprijswijzigingsbeding gehonoreerd.
In deze zaak traden twee huurders van een woning gezamenlijk op tegen hun verhuurder. Tussen de consument-huurders en hun verhuurder stond de eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding in de overeengekomen huurovereenkomst ter discussie. De huurders vonden het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk en hebben deze daarom (buitengerechtelijk) vernietigd. De vraag of deze vernietiging in stand kon blijven, is vervolgens voorgelegd aan de rechter.
Huurprijswijzigingsbeding
In de huurovereenkomst was een tweedelig verhogingsbeding opgenomen. Op grond van het beding mocht de verhuurder enerzijds de huurprijs jaarlijks verhogen met de consumentenprijsindex, anderzijds mocht de verhuurder de huurprijs te allen tijde verhogen met ten minste 5 procent. Dit gold ook wanneer geen mededeling aan de huurder werd gedaan over de huurprijswijziging.
Tussen huurders en verhuurder is niet onderhandeld over het wijzigingsbeding. De huurders bevonden zich als consument zowel met betrekking tot de onderhandelingen als de informatievoorziening in een ondergeschikte positie ten opzichte van de verhuurder.
Onderscheid
In onze eerder blogpost over de huurprijswijziging en het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 kwam al het onderscheid naar voren tussen een indexatiebeding en een opslagbeding. Doordat onderscheid wordt gemaakt tussen een indexatiebeding en een opslagbeding, worden beide bedingen afzonderlijk beoordeeld en kunnen deze los van elkaar in stand worden gehouden of worden vernietigd. Dit onderscheid geldt dus ook voor het beding dat aan de rechter te Rotterdam ter beoordeling voorlag.
Het eerste deel van het huurprijsverhogingsbeding houdt in dat de huurprijs jaarlijks verhoogd mag worden met een percentage uit de consumentenprijsindex (indexatiebeding). Een indexatiebeding heeft tot doel de geldontwaarding (inflatie) te compenseren. Een huurprijsverhoging die gebaseerd is op de consumentenprijsindex (zoals opgenomen in het eerste deel van het beding), vervaardigt dit doel en is daarmee (volgens de Hoge Raad) niet oneerlijk.
Het tweede deel van het beding biedt aan de verhuurder de mogelijkheid om te allen tijde de huurprijs met 5 procent te verhogen. Dit deel van het beding kan worden aangemerkt als een opslagbeding. Een opslagbeding is bedoeld voor de bijkomende kosten die de inflatie overstijgen. Dat de verhuurder te allen tijde de huurprijs met 5 procent kan verhogen, maakt volgens de kantonrechter te Rotterdam dat de financiële gevolgen voor de huurder onvoorzienbaar zijn. De frequentie van de huurprijswijziging en de berekening van de huurprijsverhoging staan immers op voorhand niet vast. De rechter heeft dan ook geoordeeld dat dit deel van het beding – het opslagbeding – oneerlijk is.
Dat de verhuurder de huurprijs in werkelijkheid slechts beperkt had verhoogd is volgens de rechter niet van belang. Het gaat erom dat de verhuurder wél de mogelijkheid had om de huurprijs met 5 procent te verhogen. Tot slot heeft de verhuurder nog aangehaald dat de huurder de huurovereenkomst kon opzeggen, maar ook dit argument doet volgens de rechter niet af aan het oneerlijke karakter van het beding.
Deels oneerlijk
De rechter is van mening dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer zijn verstoord. De huurders hebben aldus terecht het beding buitengerechtelijk vernietigd. Doordat enkel het opslagbeding oneerlijk is, mag de huurprijs wél worden verhoogd met de consumentenprijsindex. De in het verleden toegepaste indexeringen op basis van dit niet oneerlijk bevonden indexeringsbeding blijven dus wél in stand. Iedere huurprijsverhoging die de huurders hebben betaald op basis van het opslagbeding (voor zover deze dus boven het indexeringsbeding uitkwam) is onverschuldigd betaald.
Voor de goede orde merkt de rechter nog op dat op basis van het indexeringsbeding niet met terugwerkende kracht méér huurverhoging mag worden geclaimd. De verhuurder mag dus niet alsnog met terugwerkende kracht een (extra) huurverhoging doorvoeren voor de jaren waarin de huurverhoging lager is doorgevoerd dan de consumentenprijsindex.
Belangrijk voor de verhuurder
De rechter maakt bij de beoordeling van een huurprijswijzigingsbeding onderscheid tussen het indexatiebeding en het opslagbeding. Een huurprijswijzigingsbeding dat gebaseerd is op de consumentenprijsindex (indexatiebeding) wordt niet als oneerlijk aangemerkt. Een opslagbeding van 3 procent of minder is in beginsel ook niet oneerlijk. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024. Kortom, indien in een huurprijswijzigingsbeding de mogelijkheid is opgenomen om de huurprijs te verhogen met de consumentenprijsindex + meer dan 3 procent, dan mag de huurder het beding buitengerechtelijk – dus zonder tussenkomst van de rechter – vernietigen. Met de vernietiging komt het gehele opslagbeding te vervallen en komen alle huurprijsverhogingen doorgevoerd op basis van het opslagbeding met terugwerkende kracht te vervallen.
Neem contact op met JPR
Ben jij een verhuurder van woonruimte en heb je vragen over huurprijswijzigingen of wil jij dat wij een keer meekijken naar een huurcontract? Neem gerust contact op met één van de huurrecht specialisten van JPR. We denken graag met je mee!
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Anneloes Lummen-Kamst.
Marjolein Meijer
Iris Conijn